“万象城”×3、海岸城×3……深圳Mall大爆发，最快年底开业！

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“有钱逛购物中心，没钱逛公园”。

仅仅10月，深圳人又多了几个可以逛的购物中心——万象食家、满京华·满纷天地、前海印里、后海汇、观澜湖佳纷天地等。

它们齐齐开业，带来深圳商业“小爆发”。

而据@深圳买房计划 统计，深圳规划/在建的10万㎡以上的购物中心有15个！

其中万象商业3座、海岸城3座，还有太古里、K11、天河城等等。

未来，你会住在这些大型Mall周边吗？

15座大型Mall酝酿中

最快年底开业！

深圳2025年的目标之一，就是初步建成国际消费中心城市，100亿级的零售企业也要超过8家。

现在规划建设中的这些大型购物中心，将会是未来实现目标的主力。

1、蛇口K11 ECOAST

22.85万㎡

预计2024年底开业

K11 ECOAST体量22.85万㎡，是K11内地首个旗舰项目，面积是上海K11的7倍、广州K11的4倍。

项目涵盖购物艺术中心、多用途艺术展览空间、办公楼及海滨长廊等。

▲K11 ECOAST鸟瞰视觉效果图

2、深超总COMORROW超深活中心

10万㎡

预计2022年12月开业

项目位于南山深圳湾超级总部基地核心区，是SIC超级总部中心的商业部分。

项目定位为“超越自我，深度生活”，首批签约了方所全国首家城市文化客厅概念店、寰映影城华南首家新概念旗舰店、Olè最新形象店、Meland club最新形象店四大主力店。

3、福田太古商业

规划中，体量及位置未知

今年8月，太古商业确定将落地深圳，将打造为具有影响力及示范性的商业项目，提振福田的消费能级和国际影响力。

太古地产擅长打造高端零售物业，在国内落地了6座商场。以广州太古汇为例，自2011年开业至今，一直是当地最受欢迎的商场之一。

▲广州太古汇图源：太古地产

4、福田中洲湾 C Future City

16万㎡（一期约8万㎡）

预计2022年12月15日开业

项目是中洲上沙村旧改的一部分，总体量超300万，商业体量约16万㎡。

商业由街区+盒子mall的建筑形态组成，其中一期商业约8万㎡，将于12月15日开业。

据悉，项目40%面积为首店进驻，引入蔦屋华南首店、teamLab 未来游乐园（常设馆）中国首店、寰映影城首家未来概念店等。

▲图源：中洲C Future City官微

5、福田海岸城

体量未知

旧改签约中

福田海岸城由福田村旧改而来，规划容积为155.71万㎡，规划有490米办公楼、25栋住宅、商业、学校等，由海岸集团操盘。

海岸集团表示，为福田村奉献一座5.0版本的海岸城。

▲图源：福田海岸城官网

6、沙井万丰海岸城

18万㎡

预计2022年12月开业

项目定位湾区全时活力中心，涵盖一站式集中商业、多层复合街区、聚客大型旗舰主力店等多种体验空间，并规划1000㎡午后广场、200㎡内街烟火市集、20m巨树天阶等场景。

据悉，山姆会员商店将入驻其中。

▲万丰海岸城效果图

7、沙井壹方奥特莱斯

30万㎡

预计2027年开业

项目将打造深圳西部都市级商业，拟以“奥特莱斯+x”模式，融合餐饮休闲娱乐、体验、旅游和儿童业态等，营造超级MALL+城市活力核心+街区的独特模式，引入国际顶尖品牌折扣。

▲壹方奥特莱斯效果图

8、深圳宝安大悦城

14.8万㎡

预计2024年开业

宝安大悦城将打造深圳首个工业风、艺术潮流年轻生活方式地下主题街区。

根据规划，大悦城的五、六层将由12各独栋小盒子组成屋顶室内生态空间，打造深圳首个融入自然的全时段屋顶城市社交场。

▲图源：大悦城华南官微

9、深圳天河城

12万㎡

今年开业

作为深圳粤海城的商业部分，深圳天河城将以“罗湖时尚生活新地标”为定位，规划零售、餐饮、互动体验、家庭配套等业态，带来约3万㎡屋顶花园、下沉式广场等生多元商业空间。

“天河城”是粤海置地的商业IP，其中广州天河城日均接待22万人次，是华南区赫赫有名的购物中心。

▲深圳天河城效果图

10、未来城-万象商业

49万㎡

在建中

华润表示，将打造对标国内外超级目的地的现象级商业项目，构建“街区商业+集中商业+独栋商业+地下商业+文化IP”的潮流体验中心，由华润万象生活统一规划定位。

▲罗湖未来城效果图

11、深圳北华润商业

13.4万㎡

在建中

项目在深圳北站旁，是今年8月华润拿下的宗地，计划打造一座五星购物中心。外界猜测将会建设万象城。

华润对外表示将建设“融合公共服务、高端商务、活力商业、品质居住等于一体的城市综合体”，但未公布具体商业品牌。

▲华润深圳北项目效果图

12、龙华海岸城

体量未知

已通过图则审议

项目在4号线龙华站周边，是龙华第三工业区旧改项目，由海岸城操刀，总体量约108万㎡。

计划打造海岸购物中心、海岸天街、海岸新天地和海岸风情街区四个主题组团，提供特色主题化都市商业产品。

▲来源：海岸集团

13、龙华商业中心项目

体量未知

清拆中

项目总建面160万㎡，属于“超200万㎡的市级核心商圈、世界级未来消费体验中心”的龙华超级商圈的组成部分，相信项目的商业体量也会比较可观。

目前，龙华商业中心北片区已动工。

▲龙华超级商圈获奖方案

14、坪山万象城

体量未知

建设中

项目是中心公园东片区旧改的商业部分。

坪山区曾表示要“推动区重大商业项目华润万象城顺利立项”，将其打造为“东部消费旗舰地”。

15、龙岗万象城

龙岗区政府官网显示，大运深港国际科教城正在布局和落户华润万象城高端购物中心。

暂未见更多信息披露。

专业人士解答！

深圳商业走向“国际化”有无难度？

大型Mall对房价影响几何？

作为近十年商业迅猛发展的城市，深圳已形成多个成熟商圈。

截至2022年6月，深圳商业面积达到1350万㎡。并且，据2021年度数据测算，深圳人均购物中心面积为0.75㎡/人。

但看似丰富的商业后面，深圳仍不少区域亟需补足商业配套，更需要实现“国际消费中心城市”的目标。

深圳商业究竟发展如何，未来又会通向何方？

这些大体量商业，会对我们的居住生活、房产价值，带来什么影响？

@深圳买房计划 邀请下面几位专业人士谈了谈他们的看法。

戴德梁行深圳公司商业地产部主管及董事 宋洁

RET睿意德创始合伙人 索珊

美联物业全国研究中心总监 何倩茹

◎问题1：

目前深圳10万㎡及以上的大型购物中心大约有多少个?哪些比较具有代表性，它们最突出的特点又是什么?

戴德梁行 宋洁：

据戴德梁行统计，深圳目前体量10万㎡以上的大型购物中心约有41个。

几乎每个成熟商圈都有代表性的购物中心，例如：深圳万象城、万象天地、福田星河coco park、前海壹方城等。

每个具有代表性的项目，在定位、客群捕获和活动运营上，都形成了各自的特色和竞争优势。

其中，创新能力是这些购物中心发展的重要策略，一方面更加关注城市首店或区域首店的引入，另一方面着力创新体验（空间、活动运营等）的打造。

◎问题2：

这些大型购物中心一般辐射范围有多广?它们会对片区带来什么样的影响?

戴德梁行 宋洁：

通常来说， 辐射半径的大小会受到很多因素影响：大到区位、体量、定位主题，小到品牌、运营活动等等，而体量只是能够扩大辐射半径的潜在条件之一。

目前，深圳已经形成了多个紧邻的成熟商圈，且商圈间的同质化突出，加上深圳消费者跨区域消费的意愿较弱，辐射范围存在被压缩的现象。

除了头部的几个大型购物中心外，大部分10万㎡及以上的购物中心，核心辐射范围大致在5KM以内，辐射能级就在其所在商圈及邻近商圈范围内。

项目不同的辐射能级，也就决定了这个项目会对片区带来什么样的影响。

最基础的是仅作为补充片区消费配套，进一步是提升片区商业氛围、改善人居环境，或能提升片区商业能级，甚至可以推动一个城市的经济结构、社会结构和空间结构发生深刻的变化。

◎问题3：

据睿意德预测，未来5年深圳商业潜在供应量达768万㎡，平均每年增加153万㎡的商业体量。

这么大的供应量，会对深圳商业格局产生什么样的影响？

睿意德 索珊：

空间上的供给一定会给现有的商业格局带来变化。

新行政区的崛起，人的需求和现有供给之间产生矛盾，需要定位与多样产品的商业去满足需求。在城市发展和消费需求变化下，商业体量上的规模供给，会促使深圳商业从中心化到多中心、再到细分化的变化。

但这只是商业空间的提供，任何商业都会有适配度，空间和内容是否适配品牌和匹配消费需求，也就是商业的整体定位的差异化、进驻的品牌档次与需求的契合，一方面取决于地段、区位等因素，另一方面也取决于商业的开发和运营方的专业度，并不是所有的供给都是有效供给。

◎问题4：

深圳多个中心区都在致力打造高端商圈，例如南山入驻K11 Ecoast，福田与太古地产签订合作，龙岗、坪山在工作计划中同样提到要布局华润万象城。

对于新兴中心区来说，引进高端商业会不会还过早？

睿意德 索珊：

这里存在两个问题：

首先是时间周期，比如深圳不少区域发布已经引入品牌运营企业，但实际落地的周期需要看具体会在区域发展的哪个时点，不一定是短期规划。

另一个，企业也会考虑产品跟区域的匹配程度。

目前大多数商业运营企业、特别是头部运营商都有自己的产品体系，不同产品线的区域选址条件也不尽相同。

像华润万象生活的万象城、万象汇、万象天地等，所以运营企业入驻区域也不一定就预示着某一个产品线的产品。

▲万象系商业分布 | 摘自 华润万象生活的 2022 中期业绩报

◎问题5：

深圳目前的奢侈品消费商圈格局呈现双中心化，仅有蔡屋围商圈和后海商圈。

根据商务十四五发展，香蜜湖和前海要建设国际高端消费集聚区，第三个中心会是哪里？

深圳要建设“国际消费中心城市”，最大的阻碍会在哪里？

睿意德 索珊：

无论是香蜜湖还是前海，国际高端消费区的成型，我认为这只是周期上的事情。

深圳作为中国一线城市和大湾区核心城市的定位，一定会有走向国际化的过程，而国际消费中心城市的定位也需要有高端物业来匹配。

而阻碍方面，原则上不存在障碍，这是一个不断变化的过程。

消费实际上是人的需求和行为变化。新的人，新的需求进入城市，形成消费迭代，这本身就是一个机会。

商业的高端是档次的定位，更多的是指零售奢侈品，从消费层面看，深圳高端商业会走出自己的路线。深圳跟其他内地城市有区别，高端消费群体更偏重于高品质人才，他们可能更看重自身生活品质和家庭心智的成长。

高消费的水平对于精神诉求的契合更强调，所以在奢侈品满足国际消费城市发展过程中，应和消费特殊性，也会更在文化、生态和科技方面在生活方式和场景方面有所创新和突破。

◎问题6：

对深圳买房人来说，周边有无购物中心，是否会影响他们的购房决策?

戴德梁行 宋洁：

对于大多数购房者而言，购房的决策因素有很多，且不同人群的关注点也有差别。

总的来说，购房者较关注的是区位、交通、学位、配套等等因素，购物中心仅仅是配套因素的其中一个选项。

但购物中心的存在可以便利周边居民的生活、满足更高阶的消费需求、提升生活品质与幸福感。

另一方面，购物中心也与区域发展潜力相关。购房者仍会关注其房产是否能保值，而验证一个片区内的房产是否具备保值升值的能力，商业是考察的重要因素。

美联 何倩茹：

有无购物中心并不是影响购房的主要因素，它只会在一定程度上促进购房者买房的意愿，购物中心只是一个购房的加分项。

◎问题7：

您认为大型购物中心对周边楼盘价格，有没有明显影响?如有，请列举2-3个实例。

戴德梁行 宋洁：

影响房价的核心点是区位、交通、学位、配套等等，大型购物中心只是其中之一。

大型购物中心往往能够带动周边片区的消费活力，形成消费圈层，塑造市场对片区新的认知，最终形成商业与楼盘价格相辅相成的促进作用。

像罗湖万象城之于幸福里，万象天地之于润府，前海壹方城之于玖誉等都能看到大型购物中心对周边楼盘价格的影响。

美联 何倩茹：

大型购物中心并不会对房价产生直接的影响，其所带来的增幅并不明显。

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