“投资性房地产”在新会计准则下的不同计量及思考 $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $新城控股(SH601155)$ 投资性 房地产 ，是... 

来源：雪球App，作者： 濡濡，（https://xueqiu.com/7314222277/120354418）

$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $新城控股(SH601155)$ 

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新准则和旧准则都按成本法对投资性房地产进行初始计量。新准则规定，可以按照两种模式对投资性房地产进行后续计量，即成本模式或公允价值模式，不得同时采用两种。

（1）成本模式，需要计提折旧、摊销及资产减值损失。

（2）公允价值模式，不需要计提折旧、摊销及资产减值损失，在资产负债表日，公允价值变动损益计入利润表。

以本人持有的万科、保利地产、新城控股为分析标的，截止至2018年第三季度，三个公司“投资性房地产”科目的数据：万科A 439.33亿；保利地产171.28亿；新城控股 321.90亿。

一.万科

万科采用成本模式进行后续计量。

针对投资性房地产的资产减值损失，2016年计提0.57亿，2017年计提0.74亿。

针对投资性房地产的折旧，2016年计提3.37亿，2017年计提6.80亿，2018H1计提6.77亿。

二．保利地产

保利地产也采用成本模式进行后续计量。

针对投资性房地产的折旧或摊销，2016年计提5.44亿，2017年计提5.12亿，2018H1计提4.59亿。

三．新城控股

新城控股采用公允价值模式进行后续计量。

公允价值变动损益2016年5.82亿，2017年9.09亿，2018H1 6.53亿。

四．结论

不管是采用成本模式，还是公允价值模式，只是会计计量模式而已，实质上都没有引起现金的流入或者流出，也就是说对现金流量表并没有什么影响。

但体现在资产附表和利润表上，万科和保利就要减少相应的资产和利润，而新城控股则增加相应的资产和利润。换一句话说，针对投资性房地产，万科和保利的报表更加保守。

打个比方，同样1套原价100万的房子，用途是出租。到年底了，在万科和保利的账本上，因为折旧只能算90万，相比原价亏了10万；在新城控股的账本上，考虑增值因素，算110万，相比原价赚了10万。而这10万只是记在账本上的数字，并不是真金白银。

涉及到企业估值方面，新城控股的利润构成：住宅+商业（租金管理费+公允价值损益），而商业地产的公允价值是怎么确定，应该很大程度上取决于其能够带来的经济效益（租管费用），也就是说公允价值其实也就是对租管费的估值。所以对新城控股进行从利润角度出发的估值，应该挤走公允价值损益这个水分，不然就是对租管费的双重估值了。（注明：是从利润角度出发的估值。）

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