学区房挖掘 

来源：雪球App，作者： 袋鼠安家肖然学房产，（https://xueqiu.com/9322560553/175468099）

这篇文章主要讲四个事儿：

1.  静教院附校小学、初中算是什么咖位的？

2.  目前对口、未来也最安全的居委有哪些？

3.  对口范围内住宅的未来钱景如何？

4.  学区对口楼盘中有没有优质资产？

❶ 静安区教育学院附属学校的咖位

静安区教育学院附属学校简称静教院附校，是上海老静安的三大名校之一，虽然时间不是很长，但是口碑相当良好。小学部位于江宁路，中学部位于海防路。学校中考的成绩最近十年在老静安区、包括新静安都名列前茅。

校长是上海市的特级校长张人利，这所学校在全市乃至全国都是响当当的，抬头有很多，笔者举几个大家体会一下：全国教育系统先进集体、上海市名校长培训基地、长三角名校长实训基地。而且各方面的成绩也被国内外的知名媒体长期广泛关注（是真的知名媒体），国内的有人民日报，解放日报这种，国外的有纽约时报、读卖新闻，大家就可知道这所学校的地位在什么层次了。

另外，虽然这是一所九年一贯制学校，最大的资本就是100%可以从小学部直升初中部，但是他们每年考进沪上老牌四大名校（上海中学、复旦附中、华师大二附中、交大附中）和八大金刚（南洋模范、格致、大同、控江、七宝、延安、建平、复兴）的比例也非常的高。

且不说他们的学习方法，这个笔者也不是太懂，毕竟没读过这个学校，但是据说他们的教育压力并不是太大，但是成绩很好。英语，语文，数学，计算机都是他们的特色学科。这个是很神奇的，属于重要学科全都一流，这在上海的小学初中里面也是比较少的。

❷ 目前对口、未来也最安全的居委有哪些？

这所学校的对口范围并不是很大，楼盘也不是很多，大体的范围如下。

对口地块（居委）：海防村（陕西北路以西区域）、蒋家巷（陕西北路以西区域）。

由于是老静安，早就已经没有什么新增地皮了，所以这里的人口总量和学龄数量只会减少，不会增加。什么时候里面一些老的，解放前的房子拆掉了，学生会越来越少，属于学区只会扩大、不会缩小的，学区房的稳定性有得保障。

❸ 对口范围内住宅的未来钱景如何？

整个学区覆盖范围差不多是在老静安区的江宁路板块中的一小部分，这个板块而言，虽然南面是最靠谱的市中心地带南京西路板块，但是其他方位就是比较平常，过了苏州河是老闸北的火车站，当然好听点叫不夜城，北面是属于普陀的长寿路板块，西面是属于老静安区的曹家渡板块。

所以总体来看，它周围的板块只能说是市中心板块中略有发展潜力，但也只是属于中等偏上一点，不是热点概念地带、也不是大拆大建的强劲板块。尤其是东面的不夜城火车站板块多少有点虚高。

综合来看，江宁路板块自身没什么太大发展，周围板块只有一个方向能够给到较为强劲的向上支撑力（南京西路板块），区位的判定是非强劲，但是稳定地跑赢全市平均水平是无需担忧的。

❹ 学区对口楼盘中有没有优质资产？

对于这种老静安的地带，笔者对房龄的理想要求是20年以内。大体上只有几个楼盘：大闻丽都苑、贤居天下苑。如果冲着学区和保值的要求，基本上可以再略放五年，那就会比较多：海防村、东海园、静安兴海域、康海大楼。

其中贤居天下苑算是综合来说比较靠谱的学区资源，面积在103-140之间，差不多15年的房龄，按照12-13万的单价，适合的总价应该是在1200-1700万之间。1200万的时候学区的价值稳定性可以放到最大，而且房龄不老，再次交易的保值系数都很高。

另外还有个20年房龄刚超过点的塔楼：康海大楼。总体来说，社区一般，但是地段配套还不错。所以稳定性并没什么太大的问题。好就好在它的总价差不多可以控制在1000万以内入手，当然面积大的可能1200万、1300万也说不定。但是笔者比较建议的是在1000万以内，毕竟房龄有些老，虽然学区的价值稳定性很高，但是房源这边能够提供的价值稳定性已经到了极点，房龄再往下的话，可能学区的比重就会比较高，房龄所能提供的支持就很少了，就有点偏离资产的意思，纯粹去押宝学区。

说白了，两条腿走路才比较安稳，一条腿的话就有点心慌慌。

这个地带的房源在上海法拍房市场上很少见到，可能大家从事的行业都比较稳吧，二手房市场中大家可以试着找一找，但是各个小区中低总价的一般比较难找，只能看缘分，看耐心了。