地产股估值方式（1）

来源：雪球App，作者： 查理研究，（https://xueqiu.com/3431824332/166656910）

净资产估值法（NAV）是国际上较为通用的房地产企业资产评估计算方法，其基本思路是对企业所拥有的在建物业、土地及投资型物业资产按照各项目开发销售流程，基于一定的销售价格、开发速度进行现金流模拟然后按照一定的折现率折现，最后按照公司所占各项目的权益计算出项目汇总折现后金额，再减掉（加上）公司的净负债，然后得到公司的净资产值（NAV），并与股票价格相比较的一种方法。

NAV=净现金额（货币现金-有息负债）+未来现金流折现

具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债；

投资物业的净资产价值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。

NAV估值法的优势TA能够为企业价值设定一个估值底线，而且NAV估值考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报等因素。

但NAV估值也有明显的缺点，其度量的是企业当前有形资产的价值，而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异，且考虑的是静态的估值，与地产公司不断拿地补充土储的现实情况不符。

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