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中国|2022年第三季度积极因素增多市场动能加强大中华区物业摘要 52 北京53 上海54 广州55 成都57 北京58 上海59 广州60 深圳61 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 武汉25 西安26 杭州27 南京28 香港29 台北31 北京32 上海33 广州34 深圳35 成都36 天津37 青岛38 重庆39 沈阳40 武汉41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 广州48 深圳49 香港50 澳门目录08 生命科学行业迈入“快车道”，产业园区迎来重大发展机遇11 疫情影响下在华跨国企业不动产策略的演变及启示13 中国免税经济助力“双循环”发展办公楼住宅物流地产酒店零售地产09 信息赋能广州办公楼“空置焦虑指数”专题文章2二零二二年第三季度大中华区物业摘要 2022年中国三季度GDP同比与环比均增长3.9%，主要经济指标均好于预期，反映出工业产出提振、消费企稳、投资发力和外贸拉动等诸多积极因素的正向叠加影响，体现了经济企稳回升的强劲势头，说明一系列稳增长政策不断落地生效，经济扭转了下滑态势并加速复苏，且长期向好的基本面和发展韧性均较强。三季度工业经济明显恢复向好，全国规模以上工业增加值同比增长4.8%，较二季度回升4.1个百分点，说明疫情防控和经济社会发展工作得到高效统筹，工业生产加快恢复。三季度固定资产投资同比增长5.7%，比二季度加快1.5个百分点，基建投资、制造业投资继续在高位保持景气度，高技术产业投资较快增长，说明稳经济一揽子政策和接续政策效能不断释放，加快推进重大项目建设和扩大有效投资规模。三季度资本形成总额对经济增长贡献率为20.2%，拉动GDP增长0.8个百分点。可以说，投资已经成为助力经济增长的主要着力点和托底经济的主要手段，对高技术制造业和高技术服务业投资、科技发展和绿色投资的政策支持将成为稳定经济增长和优化经济结构的平衡点。三季度最终消费支出对经济增长贡献率为52.4%，拉动GDP增长2.1个百分点。零售市场和消费在多重超预期因素冲击下依然企稳回升，消费者信心回暖。提振消费是对冲经济下行压力的重要着力点，下一步应继续注重稳预期、稳主体、稳就业，促进消费扩容提质，助力形成强大国内市场，有效挖掘内需潜力。可以说，中国经济已站在新一轮复苏期的起点。但是，考虑到目前内需仍偏弱、海外需求疲软，应针对有效需求不足的矛盾，推动扩投资促消费政策加快见效，通过抓落实持续释放政策效应：要通过总量政策、结构政策、价格政策适时适度、全面发力，支持实体经济恢复和发展，使经济运行尽快回到潜在增速的合理区间之内；要运用财政金融政策工具支持重大项目建设、设备更新改造并形成更多实物工作量；要促进消费恢复成为经济主拉动力，落实支持大宗消费和生活服务业的政策，因城施策支持刚性和改善性住房需求；要注重将实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，通过供需两侧双向发力、有效协同，坚持高水平对外开放，坚持实施扩大内需战略。编者按姚耀 中国区研究部总监庞溟 大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二二年第三季度大中华区物业摘要 经济和政策动态中国经济已站在新一轮复苏期的起点。但是，考虑到目前内需仍偏弱、海外需求疲软，应针对有效需求不足的矛盾，推动扩投资促消费政策加快见效，通过抓落实持续释放政策效应：要通过总量政策、结构政策、价格政策适时适度、全面发力，支持实体经济恢复和发展，使经济运行尽快回到潜在增速的合理区间之内；要运用财政金融政策工具支持重大项目建设、设备更新改造并形成更多实物工作量；要促进消费恢复成为经济主拉动力，落实支持大宗消费和生活服务业的政策，因城施策支持刚性和改善性住房需求；要注重将实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，通过供需两侧双向发力、有效协同，坚持高水平对外开放，坚持实施扩大内需战略。甲级办公楼市场：2022年三季度，在复杂动荡的全球经济形势下，人民币汇率波动加大，短期内市场对于经济走势的预期依旧保持谨慎观望态度。但随着稳经济一揽子政策和接续政策措施落地显效，长期来看预计对国内经济复苏产生积极效应。据国家统计局10月24日公布的数据，前三季度，国内生产总值为87万亿元，同比增长3.0%。全国办公楼市场受疫情的滞后影响，整体需求仍未见显著复苏态势，其中金融和TMT行业保持较高韧性持续支撑市场需求。随着经济活动从疫情影响中逐渐恢复，办公楼租赁市场预计将在未来几个季度呈现逐步复苏态势。2022年三季度，一线城市全年共录得净吸纳量约50万平方米，相比二季度增长63%，但与去年同期相比下降68%。上海办公楼市场的稳步恢复贡献了大部分净吸纳量环比增量，而北京、广州、深圳分别受到本地疫情与市场情绪影响，本季度租赁需求略显疲软。北京租赁市场在经历短暂的回暖后于后半季度重归平静，三季度净吸纳量较上一季度明显下降，环比减少近70%。虽然三季度广州市内未受到疫情的显著扰动，但在未来疫情波动、政策走向等不确定因素的影响下，许多企业倾向于更为谨慎的租赁决策。因此，本季度广州空置面积吸纳速度相对缓慢，净吸纳量约为6万平方米。深圳多点散发的局部疫情令人员流动和经济活动受限，对办公楼租赁活动产生了一定程度的负面影响。三季度，深圳甲级办公楼净吸纳量约为33万平方米，但超过七成来自总部自用需求，市场租赁需求相对有限。上海的市场表现与其余一线城市相比呈现出较强韧性，随着上海度过疫情冲击，三季度全4|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 市整体净吸纳量上升，录得超过10万平方米。与二季度相比，1.5线及二线城市租赁需求呈现小幅复苏，净吸纳量超过23万平方米，录得13%的环比增长，但市场活力仍有待进一步释放。金融行业持续作为一、二线城市办公楼市场需求中的支柱行业，发挥其稳定市场的作用。一线城市中，北京第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑，占租赁需求总面积的一半。深圳办公楼市场中，银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁需求依旧表现坚挺。1.5线及二线城市中，杭州金融行业需求占比攀升至21%，以券商、基金为代表的传统高端金融租户租赁需求逐渐复苏。南京甲级办公楼市场中，金融行业贡献了主要需求，包括中国出口信用保险公司超过5,000平方米的大面积成交。在武汉，进入快速发展期的光谷中心城片区内，金融企业入驻率正在稳步提升。三季度，在全国部分主要城市，TMT行业呈现租赁需求增速放缓趋势。深圳的部分TMT企业本季度正在持续推进降本增效和业务整合，使得行业租赁成交占比呈现小幅下滑，需求稳定性有所下降。北京办公楼市场中，先前强劲的需求支柱TMT行业扩张步速放缓。在科技聚集区域望京，头部企业在附近整租或购买的一些项目已待入驻，近期他们正在进行面积整合，逐步退出区域内分散的办公空间，此举将持续带给业主方更大的空置压力。除一线城市以外，成都TMT行业新租需求占比自2020年下半年后首次落居第二位置；杭州TMT行业仍支撑市场需求，但目前已进入行业调整期。TMT行业目前的增速放缓趋势除了归因于阶段性面积整合以外，主要原因在于大厂的战略布局调整，头部企业正在积极布局医疗、VR、汽车等领域。此外，业务线、员工的结构性调整也并非代表整体行业扩张步伐的停滞。复盘2022年至今的数据，有3家头部企业公布了上半年的员工人数情况，其中有两家同比减少2%，一家下降10%。透过数据印证了TMT行业出现人员总数下调趋势，但降幅在合理可控范围内。整体来看，行业扩张趋势依旧保持高度平稳，头部企业依旧在持续寻找新赛道、新的增长点。三季度，全国主要一、二线城市共入市甲级办公楼面积152万平方米，基本与二季度持平。北京本季度无新项目入市，其余三个一线城市作为本季度全国甲级办公楼新增供应的主要来源，贡献了供应总量的三分之二。在整体租赁市场需求尚未完全复苏的背景下，新入市项目推动部分市场的空置率水平进一步上升。上海共有三个项目于本季度内竣工交付，新增供应约28万平方米。在中央商务区，徐家汇板块录得一个11.5万平方米新项目入市，使得中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点至9.1%。三季度广州新增办公面积约25万平方米，受限于相对乏力的租赁需求，新项目去化速度较缓，推动全市空置率环比上涨约2.0个百分点至17.5%。深圳第三季度共有5座甲级办公楼入市，总体量约48万平方米。尽管市场需求疲软，但得益于总部自用面积的支撑，例如某领军科技公司回迁总部的自用面积达20万平方米，全市整体空置率环比仅略微上升0.4个百分点。1.5线及二线城市共录得50万甲级项目供应，部分城市迎来2022年首次供应，供应端压力推高部分城市整体空置率。重庆甲级办公楼市场迎来年内首次供应，入市总体量13.6万平方米。其中国信金融中心将作为重庆国际信托及重庆三峡银行的总部办公使用并去化大部分面积，因此目前市场供应端压力并不显著。本季度重庆甲级办公楼平均空置率环比上升2.9个百分点27.0%。第三季度，武汉新增供应依然处于高位，其中2座甲级项目集中分布在武昌区，缩小了汉口和武昌之间优质甲级办公楼市场的存量差距。新入市项目推高甲级市场空置率至34.7%。南京办公楼市场迎来一座位于河西板块的甲级项目入市，甲级办公楼平均空置率上浮至33.5%，环比上升3.5个百分点。本季度四个一线城市均录得租金负增长。为了吸引租户，业主的租赁策略变得更加灵活，包括提供租金优惠或更长的免租期。北京整体租金持续呈小幅下降趋势，环比降低0.4个百分点，全市九个子市场中有七个录得租金负增长。由于疫情影响犹存，上海部分仍面临较大空置压力的业主于本季度再次调整租金预期，致使中央商务区租金环比小幅下跌0.7%。在经过此前两到三个季度的下行，广州甲级办公楼市场租金目前处于较低的水平，下探空间逐步压缩，本季度全市租金保持相对平稳，环比微跌 0.1%。受需求相对低迷以及供应端压力的双重影响，大部分1.5线及二线城市持续录得不同程度的租金下降。由于空置压力持续攀升，青岛、武汉均录得超过1%的单季度租金降幅。在租金下行加之需求恢复缓慢大环境下，部分项目表现未能显著提升，甲级办公楼租金，2022第三季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡*苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*-5%-3%-1%1%3%5%5|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 业主继续采取调整租金的策略，灵活应对市场压力，争取空置面积尽快回填。优质零售物业市场：三季度疫情依然反复，对中国消费市场产生的负面影响仍在延续。据国家统计局，9月全国社零总额3.8万亿元，同比提升2.5%，1-9月全国社零总额32.0万亿元，同比增长0.7%，增速远低于疫情前水平。疫情也对居民的消费行为所产生的影响开始“常态化”。消费者的收入预期、就业预期开始出现下滑，进而影响消费总支出，同时消费者更加关注商品的性价比，“省吃俭用”下的消费降级潮凸显消费支出的“替代效应”。在这些因素下，中国消费及零售物业市场虽然仍具有一定韧性，但整体市场表现仍不及预期。三季度，全国优质零售物业市场新增供应总体水平有所恢复。上半年因疫情延期开业的项目在三季度陆续入市，再加上零售项目赶国庆黄金周，三季度市场迎来年内供应小高峰。仲量联行统计，2022年第三季度21个主要城市优质零售物业新增供应共计192.6万平方米，较上半年单季供应水平明显回升。一线城市新增供应在全国中占比超过43%，成为本季度供应的绝对主力。从开发端视角分析，华润旗下万象系商业开发今年保持活跃，季内旗下多个项目开业，包括上海苏河湾万象天地、南京万象天地、青岛崂山万象汇、深圳万象食家等。在资金流收紧的背景下，头部优质开发商已成为优质零售物业项目开发的主力，对未来消费市场格局塑造起着重要作用。在市场下行周期中，品牌拓店谨慎，同时疫情反复下，品牌销售额不及预期，一些品牌扩店计划搁置，现有店铺被优化。全国平均空置率较二季度上升0.8个百分点，报10.6%。本季度租金依旧处于下探区间。租赁需求恢复不及预期，为稳定自身项目，商场更愿意提供灵活的租约条件，从而吸引租户和缓解租户压力。另外，随着品牌问询量的下滑，业主对于租金优惠条款的谈判持更开放的态度。据仲量联行统计，全国购物中心首层平均租金三季度环比下跌1.3%，环比跌幅扩大。业态方面，疫情反复和宏观经济的调整让市场需求恢复不及预期，从消费端来看，消费降级潮使中端品牌承压严重，其中大众时尚男女装品牌受创严重。从资本市场来看，1-8月零售消费领域共发生440起融资，同比去年减少了38%。资本放缓，融资渠道的减少也促使品牌采取“降本增效”的策略，优化布局，暂缓拓店计划。同时头部一线城市疫情影响依旧持续，消费复苏仍需时日。在下行市场环境中，优质开发商吸引热门品牌的的能力凸显，强强联合成为市场主旋律。本季度高端小众香水、精致露营装备、小型餐饮、折扣零食集合店等业态开店相对活跃。本季度“轻资产”模式活跃，华润万象生活与重庆解放碑新华时尚城签约，万达在各地成立商管子公司，其中本季度在成都接管红唐购物中心和奥克斯广场。随着商管运营服务逐渐从地产开发剥离出来，越来越多有经验的运营商加入对“轻资产”市场份额的争夺。随着“轻资产”模式快速发展，业主对项目的参与程度、业主资金实力、激励措施等多种非标准化的需求催生了多种合作模式。其中包租、委托管理、品牌输出成为现阶段市场主流三种管理模式。前三季度疫情致使多个项目延期开业，预计年末延期项目有望大规模集体入市。据仲量联行统计预测，全国21城共计超过700万平方米的优质零售供应有望于四季度入市。从项目层面来看，地标级、高端、改造型项目将成为年末市场供应的重点。从宏观经济来看，今年第三季度我国国内生产总值（GDP）同比增长3.9%，增速较二季度加快3.5个百分点，增速好于预期，长期恢复势头较好，经济回暖预计将对消费预期进一步修复，叠加促消费政策持续发力以及防疫逐渐优化的背景下，四季度消费有望继续恢复。住宅市场：2022年三季度，“稳楼市”举措加速落地，市场信心边际修复。政策端，“稳定房地产市场”仍为政策优化的主基调，各地“一城一策”实施速度加快。2022年三季度累计已有上百城优化房地产政策，主要涉及放松限购、放松限贷、优化公积金贷款、降低首付比例、下调房贷利率、发放购房补贴2008至2021年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2022年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22F02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0006|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 及加大引才力度等。多地二手房“带押过户”等政策也陆续跟进。此外，各地“保交楼”政策持续加码，主要以设立纾困基金、投放专项贷款等方式来稳定楼市信心。信贷端，8月贷款市场报价利率（LPR）迎来“双降”，1年期LPR下调5个基点至3.65%，5年期LPR下调15个基点至4.30%。2022年至今，5年期以上LPR累计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚后降息力度最大的一年。受此影响，全国房贷利率继续下行。北京、天津、武汉等多地的公积金利率也纷纷下调。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。据此，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等十城首套房贷利率降至4%以下，惠及首次购房群体。在多重稳市场政策支撑下，当前政策效果有所显现，市场信心边际改善。三季度，住宅投资持续下滑，房企开发投资热情仍显低迷。2022年9月，全国房地产开发投资累计同比下降8.0%；其中，住宅投资同比下降7.5%。1-9月份，住宅新开工面积约6.95亿平方米，同比下降38.7%，企业开工意愿仍较弱。同期，住宅竣工面积2.96亿平方米，同比下降19.6%，连续两个月跌幅收窄，表明“保交楼”政策效果持续显现。土地方面，截至9月，房地产开发企业土地购置面积和成交价款分别同比下降53.0%和 46.2%，降幅继续扩大，土地市场仍未走出低谷。全国住宅市场销量整体仍处低位，但在各地加速出台稳楼市政策的影响下，居民置业信心正缓慢修复。19月份，全国住宅销售面积下降25.7%，连续两个月降幅收窄，显示热点城市稳楼市政策效果有所显现。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，三季度20城市一手住宅成交面积合计约3,801万平方米，环比基本持平，同比下降27%，降幅较上季度收窄。其中，一线城市需求依然坚挺，三季度成交量较去年同期小幅上涨1%。在16个二线城市中，受制于新增供应减少，居民置业观望情绪依然浓厚，三季度成交量同比下滑33%，但跌幅较上季度明显收窄。三季度，随着房企降价促销的力度加大，全国商品住宅销售价格环比总体呈降势。9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个。9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由8月上涨0.1%转为下降0.1%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。展望四季度，政策方面，稳楼市政策有望继续加码，叠加前期政策效果进一步显现，市场信心有望继续修复。投资方面，四季度将是“保交楼”的关键节点，在“保交楼”政策带动下，竣工量有望持续修复，一定程度带动投资边际改善。但短期内，企业开工意愿难以明显回升，新开工面积同比降幅或仍较大，全年投资下行趋势难以改变。市场方面，前期政策落地有望带动市场恢复，四季度商品住宅销售面积同比降幅有望收窄。二十城市大众住宅市场季度成交量注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统成交面积（万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0003Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q227|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 疫情催化叠加政策利好，生命科学行业强势扩张北京市医药中小型初创公司在2020年新冠疫情爆发后集中注册成立，药品生产经营企业数量激增。自2020年7月至今，全市药品生产企业新增259家，而在此之前注册的企业仅有7家。同时，2021年北京证券交易所成立后首批上市的81家企业中，有10家生命科学领域的“专精特新”。未来北京市生命科学行业发展将随政策利好不断推进。根据北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划，至2025年医药健康产业目标实现营业收入1万亿元，相比2021年的2200亿营收总额，市场规模还需翻四倍有余。生命科学企业不动产需求强劲，产业园区受青睐 由于生命科学企业需要大面积的生产、研发和实验场所，其不动产相关需求集中在有车间和研发实验室等相关配套设施的产业园区。但随着企业规模发展，行业龙头企业会逐步剥离总部与前端部门职能，迁至市中心的优质办公楼宇，提高品牌形象、增加商务便捷性。根据仲量联行的统计调研，在京生命科学领军企业的不动产选择以产业园区为主（占总面积67%）、办公楼宇为辅（33%）。产业园区的租赁与运维成本更低，行业集群效应与政策扶持力度更大，利于进行科研生产与资源整合。伴随目前企业生产经营规模的逐步扩张，未来生命科学园区需求仍有广阔增长空间。相较综合产业园区，生命科学园对研发实验室、洁净车间、恒温冷藏库房等硬件条件与园区品质都有着独特要求。物业持有者与投资人应具有前瞻眼光，审时度势地生命科学行业迈入“快车道”，产业园区迎来重大发展机遇聚焦升级基础设施、落实引入对入园企业有利的政策扶植，吸纳市场优质需求。城市更新或共建摘地为社会资本提供机会窗口市场供应在由国资主导的情况下仍然具备社会资本参与条件，但投资者可选择的标的稀缺。近期城市更新政策将释放一定项目改造可行性；同时，部分生命科学企业资金量有限，选择与地产开发商共建摘地，或可为房地产开发企业和投资机构带来一定机会窗口。在京生命科学领军企业的不动产面积分布纪明华北区研究部董事张雅宁北京研究部分析师8|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 资管时代，信息与数据辅助决策制定随着广州的存量办公物业步入资管时代，发展商亟需一套更为科学的决策系统以降低空置成本并实现快速去化。因此，仲量联行华南区研究部利用仲量联行的大量历史数据，在传统的空间维度（空置面积）之外，引入时间维度（空置时长）与外部维度（新增供应）作为新的研究变量，综合定义出了一项空置焦虑指数。内外兼修，立体监测项目租赁压力具体而言，我们通过定期追踪的物业所有楼层和所有单元的空置情况，整合空置面积与时长，构建了一个内生指数，以此分析空置去化周期时长与业主租赁压力之间的关系；在此基础上，引入项目周边区域内、每个时点前后一定时间段内的甲级办公楼新增供应量，由此综合形成空置焦虑指数。信息赋能广州办公楼“空置焦虑指数”通过研究广州成熟的甲级办公楼的历史空置数据，我们发现空置焦虑指数与该办公楼平均租金呈现较为显著的负相关。截选2018年至今的数据，在整体市场和珠江新城子市场，两者相关系数可分别达到-0.95与-0.91（相关系数绝对值越接近1，则表示变量间的关联度越强）。注：全文用整体市场代表本文选取的广州21个代表办公楼项目之和。聚焦竞品，辅助制定定价策略为进一步探索此项创新研究在商业领域的应用，仲量联行研究部选取了位于珠江新城内互为强替代性竞品的五个优质甲级办公楼项目，探索如何利用“空置焦虑指数”捕捉办公楼业主对于项目租金的控制力变化。注：由于选取的项目具有突出优越的地理位置与综合物业品质，周边或其他区域内近期新增的办公楼供应对这些楼宇的业主心态影响甚微，所以我们在此仅考虑内生空置焦虑指数。以下发现与我们的猜想一致，即空置升高并非造成业主焦虑心态的唯一诱因；相反，大量大面积空置单元的突然涌入或是小面积单元的长期滞销对业主心态造成的负面影响更甚，进而导致租金失守。发现一历史数据中，当季度新增的大面积空置单元（超过1,000平方米）造成的空置焦虑指数超过临界值（图二橙色虚线）的现象共有8次，其中7次伴随有租金下降。发现二历史数据中，小面积空置单元连续滞销导致的空置焦虑指数超过临界线（图二蓝色虚线）的现象共出现11次，其中10次伴随出现租金下降。资料来源：仲量联行华南区研究部图一整体市场平均净有效租金与空置焦虑指数净有效租金（左轴）空置焦虑指数（右轴）元/平方米/月，建筑面积2052001951901851801751701651601552018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q20.200.180.160.140.120.100.080.060.040.020.009|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 曾丽华南区研究部总监王羽伦广州研究部助理经理资料来源：仲量联行华南区研究部图二珠江新城五个项目组合的细分空置面积与空置时长分析元/平方米/月，建筑面积净有效租金（左轴）滞销三个季度及以上的小面积空置单元产生的内生空置焦虑指数（右轴）即期新增大面积空置单元产生的内生空置焦虑指数（右轴）2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22452402352302252202152102052001950.0150.0120.0090.0060.0030.000此外，同时观察紫色与红色线段走势，我们发现通常当大面积单元空置三个季度之后，业主开始变得焦虑并改变租赁策略，将其拆分成小单元放租以加快空置去化，此时租金跌幅更为显著。展望未来，提升模型准确性与兼容性未来，我们将扩大研究范围，不断优化现有模型，将空置焦虑指数推广至国内其他城市。此外，利用仲量联行独有的需求端数据资源，我们也期望将供需两端的定量分析相互融合，为业主量身定制开发一套项目租金策略机制。10|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 今年以来，疫情的反复或将改变在华跨国企业在办公租赁、空间策略以及设施管理方面的需求和期望。为此，我们在六月上旬对在华跨国企业租户展开问卷调研，旨在探索其不动产策略和趋势，并且深入了解在华跨国企业如何通过制定优化企业不动产策略，以实现短期内有效应对疫情的影响，中长期服务于企业在华发展的目标。疫情影响下在华跨国企业不动产策略的演变及启示图1疫情对企业不动产计划的影响数据来源：仲量联行研究部多数在华跨国企业的不动产计划未因疫情而受到显著影响在受访的在华跨国企业中，60%企业的租赁计划未受到近期疫情的影响；16%的企业表示待疫情防控措施放宽后将继续原先计划；19%将视疫情发展重新评估其租赁计划；仅有4%完全取消了原有的扩张或升级计划。分行业来看，生命科学行业的不动产策略受影响程度最小，78%该行业内的企业表示原先计划没有影响，17%待防控措施放宽后继续，且没有企业取消原计划。专业服务、金融服务和科技新媒体行业保持韧性，其中专业服务和科技新媒体行业中各有69%的企业表示原先计划没有影响，67%的金融服务企业表示原先计划没有影响或待防控措施放宽后继续，33%的企业视疫情发展重新评估，没有租户取消原先租赁计划。不动产策略对企业实现战略目标的作用显著上升调研结果中，我们发现，与三年前相比目前更多企业在制定不动产选址策略时，除了关注传统选址要素（如成本，可及性等）之外，还加大了对企业更高战略层面的支持，这些战略选址要素包括ESG（环境、社会和治理），公司品牌，人才保留，BCP（业务持续性计划）等。在各战略要素中，企业对ESG和BCP的重视程度增长尤为明显。由此可见，在新一轮办公选址策略上，相较于传统的租赁选址决策，企业更关注战略选址因素，以期通过企业的办公选址，服务于公司发展的长期战略目标，例如吸引人才，打造公司品牌，企业数字化转系和ESG倡议等。混合办公趋势渐起，但实体办公空间仍然具备重要作用在中国本轮疫情之前，混合办公的工作模式（员工远程工作的比例更大）在中国相当有限，即便是在华的跨国公司。然而，最近的疫情迫使公司改变其传统的工作模式，更倾向于采用混合办公，在华跨国公司采用混合办公的比例正在增加。在所有受访企业中，约有70%的公司允许三成或以下员工延续居家工作的模式。尽管混合办公趋势渐起，但实体办公空间的地位仍无法撼动。大多数企业通过此次疫情感受到实体办公空间价值的重要性和不可替代性，他们认为实体办公空间所提供的面对面交流场合是提高生产力的关键所在。此外，办公室办公的优势还体现在促进跨部门协作和创新、提升即时交流的效率、为员工提供社交空间等方面。除了混合方法外，工作场所规划将考虑业务持续性计划（BCP）考虑在内，通原原计计划划取取消消积积极极影影响响没没有有影影响响计计划划暂暂缓缓，待待防防控控措措施施放放宽宽后后继继续续视视疫疫情情发发展展重重新新评评估估对对企企业业不不动动产产计计划划的的影影响响金金融融服服务务专专业业服服务务科科技技互互联联网网贸贸易易制制造造业业零零售售生生命命科科学学没有影响计划暂缓,待防控措施放宽后继续视疫情发展重新评估原计划取消对对各各主主要要行行业业的的影影响响11|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 丁婷上海研究部董事图2未来企业不动产策略中，各影响因素的重要性图3混合办公以及办公场所设计数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部过多功能的设计展现办公空间的韧性。众多受访公司都考虑增加办公场所里的临时应急储备和储物空间。与此同时，企业更有意通过增加单人使用电话亭，提升办公效率。另外，重视优化娱乐休闲空间也体现了受访企业旨在增强员工体验和人文关怀。跨国公司的企业不动产战略在一定程度上引领了中国大陆的办公空间转型。调研结果表明，跨国公司倾向于关注疫情影响下的企业韧性，并且正在尝试通过优化其不动产策略，有效应对疫情的影响，同时也为其在中国长期的战略发展服务。这一方向表明了企业不动产决策在公司战略中的重要性，并可能为中国所有公司的未来工作提供启示。01234567BCPESG（环境、社会和公司治理）吸引保留人才企业品牌形象创新数字化(业务持续性计划)产业集聚交通可及性商业配套租赁成本20222019临时应急储备（如床垫及医药箱等）储物空间娱乐休闲空间共享休息区域（如睡觉舱等）加大办公桌距离单人使用的电话间淋浴房健身房简易厨房继续增加已设计考虑设计不考虑提升办公空间的具体措施和规划公司采取居家办公的比例受访企业倾向采取常态化居家办公模式的占比12|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 由于中国对奢侈品征收的高单价和税率，免税品和征税品之间的价格差异很大，因此，经营高端零售的中国免税业务吸引了大量考虑成本因素的消费者。在疫情之前，中国消费者是国际旅行中全球奢侈品消费的主要贡献者。如今，随着国民可支配收入的持续增长，国内奢侈品需求增长强劲。同时在跨境旅行限制和内循环的催生下，中国奢侈品销售正逐步从中国免税经济助力“双循环”发展数据来源：仲量联行研究部国际转向国内。中国的“十四五”规划提出在消费领域发展免税市场，该提案突显了中国政府建设更多国际水平消费目的地的决心。与此同时，高端消费品牌继续在中国扩张，为免税市场创造了新的机遇。仅在过去两年，位于海南省的CDFG三亚国际免税购物中心已成为中国销量最大的购物中心，大力推动中国奢侈品消费的整体增长。自2011年4月20日推出以来，中国政府不断调整和发布离岸免税购物的新政策。政策变化逐步细化了购物限制、目标客户、产品种类和购物体验方面的规定。据海南省海口海关统计，2021年海南10家离岸免税店总销售额达到602亿元，同比增长84%。这些数据透露出免税市场仍保持积极增长的趋势。今年以来，海南的离岸免税店陆续推出了一系列消费者促销活动，例如一些奢侈品牌推出了新产品，开设了首店，并通过主题活动和多元化促销来吸引消费者。这些策略极大地刺激了国内免税奢侈品消费的热情。此外，在2022年4月25日发表的国务院办公厅报告关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见明确提出免税政策将进一步优化，继续大力建设城市免税店。作为“十四五”规划纲要的重要组成部分，免税店将是促进消费业态健康可持续发展的措施之一。国内百货公司、文化和旅游组织以及房地产公司也在联合申请城市免税许可证。随着广州北站中旅免税综合体的开工，包括深圳、成都、武汉、长沙在内的其他城市相继推出了设立城市免税店的计划。在利好政策下，免税消费市场的发展可能会进一步加快。根据中国免税集团的数据，到2025年，中国免税商品的总消费预计将增加到6140亿元人民币，中国消费者将为全球免税消费的总增长贡献65%。在国内外双循环下，消费回流的潜力凸显。2011.04.20 政策2018.12.01政策截至2022.6.30政策免税额度5,000元/人/年30,000元/人/年100,000元/人/年离岛免税商品品种183245 化妆品购买限额8 件12 件30件（按照包装盒里实际个数）年龄超过18 岁超过16 岁超过16 岁离岛方式飞机飞机、火车、轮船离岛（不包括离境）飞机、火车、轮船离岛（不包括离境）消费频率2 次/人/年不限不限单次限购商品多数受欢迎商品每人每年只有一次购买资格单次限购商品有所减少单次限购商品被大幅度放宽质量保证书已添加产品源代码以确保可追溯性已添加产品源代码以确保可追溯性免税许可等级新免税许可证的登记已放宽吴晓川中国区研究部分析师13|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 办公楼二零二二年第三季度大中华区物业摘要 14|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“办公楼市场活跃度短暂回升后再度下降，租金小幅下跌”米阳，华北区研究部总监本季度初需求活跃度小幅提升，随后显著下降。在当前市场环境中，需求显著受限，租赁活跃度在三季度初期短暂升温后有所回落。以大型企业为代表的租户倾向于更为谨慎的租赁决策。本季度，2,000平以下的租赁成交数量占总成交数的83%。作为过去几年北京的需求支柱之一，TMT行业在近几个季度扩张步速放缓。这主要是由于部分TMT头部企业开始步入办公面积整合阶段，陆续迁入整租或已购的自用项目。三季度，内资金融企业主要支撑整体租赁市场需求，占租赁成交总面积的一半。市场放缓推动全市空置率下降幅度收窄。由于租赁市场整体活跃度下降，本季度净吸纳量水平下降态势明显，比二季度减少70%。尽管全市需求疲软，但个别近期入市项目在本季度得到部分去化，全市空置率缓慢下降至9.7%，环比降幅0.1个百分点。本季度无新增项目入市。尽管位于丽泽和奥林匹克区域的近期入市项目在三季度得到部分去化，但仍余较多空置面积，向全市整体空置水平持续施压。本季度租金进一步下降，业主提供更为灵活的租赁条款。整体租金持续呈下降趋势，环比下降0.4%。本季度，全市九个子市场中有七个录得租金负增长。为吸引租户，业主的租赁策略变得更加灵活，包括提供租金优惠或更长的免租期。投资市场较冷，具有显著售价优势的项目更受投资者关注。朗诗绿色于本季度将北京船舶大厦剩余50%股权出售给阳光保险，爱尔医疗通过司法拍卖成功收购五环大酒店。市场压力存续，预计2022年末全市租金勉强维稳。由于今年5月疫情爆发带来的滞后影响，我们预计2023年全年租金水平将保持平稳，仅维持低速正增长。另外，共计约44万平方米的未来供应将于2023年底前入市，预计2023年全年净吸纳量为26万平方米。2022年初以来，数家TMT头部企业持续推进不动产整合，在望京区域退租多处分散的办公面积。上述企业此前在望京周边整租或购买的物业已陆续交付。未来几个季度，此趋势预计将进一步延续，望京业主或将面临更大空置压力。每平方米每月有效租金基于建筑面积*356元3.0%租金周期租金平稳北京备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。*CBD甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001201404Q174Q184Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%6%3%90040060080010001718192022F21租金同比增长率注：增长率为同质比变化15二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“疫情影响仍使整体市场保持审慎，租金继续下行。”姚耀，中国区研究部总监尽管租赁活动增加，但租户仍持谨慎态度。随着上海度过疫情影响，上海市场整体净吸纳量较上季度上升至10.4万平方米。在中央商务区，多元化的租户需求帮助市场保持稳定。金融服务和专业服务公司仍作为租赁需求主要推动力。然而，由于租户整体仍持保守态度，续约量也有所增加。非中央商务区净吸纳量录得12.9万平方米。主要问询继续集中在前滩、徐汇滨江等热门板块。生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业带动租赁需求，金融服务和科技新媒体企业需求保持韧性。三季度录得三个项目竣工交付，共计新增27.8万平方米。在中央商务区，徐家汇板块录得一个115,000平方米新项目入市，使得中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点至9.1%。新项目预计将有助于提升徐家汇的商业氛围并保持板块在浦西中央商务区的竞争力。在非中央商务区，两个新项目入市，总计163,000平方米。三季度入市的新项目皆获得活跃的预租和问询，推动非中央商务区空置率环比下降0.1个百分点至25.0%。随着业主调整租金预期，整体租金小幅下降。在中央商务区，由于二季度疫情影响犹存，业主租金可谈空间加大以维持现有出租率，使得整体租金环比小幅下降0.7%。部分经验较为丰富的业主积极调整租赁策略以保持竞争力。非中央商务区楼宇租金分化持续，位于高空置率板块的业主通过增加免租期等措施刺激租赁需求。在租户导向型市场，租金环比下降1.3%。业主的租金预期也相应收到近期需求放缓和大量未来供应等因素所影响。由于许多租户推迟租赁决定，市场逐渐偏向租户导向。由于租户保持谨慎态度且延长其决策周期，需求复苏进程较预期将有所放缓。但是生命科学和先进制造等战略性新兴产业不断扩大对甲级写字楼的需求将有助于加快复苏步伐。我们预计租金的复苏同样将有所放缓。基于租户谨慎的租赁策略和市场大量的未来供应等因素，业主将持续呈保守态度，特别是在空置率较高的板块，许多业主也将相应降低租金预期。每平方米每月有效租金基于建筑面积*281元 1.9%租金周期跌幅放缓上海备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2260708090100110120130140-5%5%5EU%净吸纳量落成量未来供应空置率171819202122F总建筑面积 千平方米百分比0100200300400500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化16二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“租赁需求仍待释放，全市租金微跌。”曾丽，华南区研究部总监三季度租赁需求仍显乏力。三季度，国内疫情多点散发继续给全国及广州经济稳增长带来一定压力；同时，在未来疫情波动、防疫及稳增长政策走向等不确定因素的环绕下，许多企业对于自身业务扩张和发展仍持观望或相对保守的态度。受市场情绪影响，广州甲级办公楼市场租赁需求在三季度仍未见显著回暖，存量空置去化速度相对缓慢，租赁市场活力仍有待进一步释放；全市净吸纳量约为6万平方米，仅为去年同期水平的三成左右。本季度两栋甲级办公楼入市。粤海金融中心二期和汇金国际金融中心于三季度竣工，建筑面积合计约为25万平方米。截至2022年三季度末，广州甲级办公楼总存量上升至774万平方米。本季度仍显疲弱的租赁需求难以有效消化市场上的空置面积，尤其在租金成本相对较高的珠江新城，其存量项目空置率与上季度相差无几，可见该片区去化情况并不理想。此外，随着两个新项目的入市，全市空置率进一步上探，本季度全市空置率约为17.6%，环比上涨约2.0个百分点。增量投资及自用需求相对有限，投资市场有所降温。租金方面，经过此前两到三个季度的持续下行，广州甲级办公楼市场租金目前处于较低的水平，下探空间已被压缩不少。仅个别项目由于未能显著提升自身去化速度，业主继续采取调整租金的策略，因此本季度全市租金相对稳定，环比微跌0.1%。三季度，一些今年以来较为活跃的自用型买家大部分已经确定了理想标的，因此相关投资需求显平静。另外，在今年经济增长放缓的大背景下，广州甲级办公楼投资市场的增量投资及自用需求也相对有限，投资需求在三季度整体呈现趋弱的态势，投资市场亦未录得大宗交易成交。租赁需求回暖仍需时间，租金预计将继续面临下行压力。短期来看，广州经济“稳增长”依旧面临国内疫情走向、外部环境变化等一系列不稳定因素的挑战，现阶段并不明朗的宏观经济前景难以快速提振本地企业的信心；尤其是年内，企业对未来盈利的预期仍需逐步修复，租赁需求的释放将受到一定阻力。未来12个月内，广州甲级办公楼市场将迎来逾80万平方米的新增供应；在此期间，由于市场租赁需求预计仍处于修复阶段，新增供应的集中入市将不可避免地推高全市空置率，部分业主的焦虑情绪或将加剧，从而继续压低全市租金走势。每平方米每月有效租金基于建筑面积*170元-5.8%租金周期跌幅放缓广州备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。*珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2260708090100110120130140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比171819202122F02004006008001,0001,2000%5 %0%租金同比增长率注：增长率为同质比变化17二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“金融行业展现良好韧性支撑办公楼市场。”曾丽，华南区研究部总监宏观经济的不确定因素导致租赁成交低迷。受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响，本地企业谨慎调整业务增长预期，采取更为保守的企业不动产策略，导致租赁需求疲弱。深圳第三季度甲级办公楼的净吸纳量约为33万平方米，同比来看，约为去年同期的一半。净吸纳量主要来自总部自用需求，占比超过七成。虽然金融和TMT行业仍作为去化主力，但部分以跨境业务为主的互联网企业受全球供应链动荡的波及，规模收缩风险增大，导致TMT行业的租赁成交量环比下降超过60%。金融行业发展的良好韧性支撑其继续发挥稳定深圳办公楼租赁市场的作用，其中银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁需求表现稳定。本季度有五座新办公楼落成，全市空置率轻微上升。在第三季度，共有五座新办公楼竣工，包括四座总部大厦和一座租赁型物业，为办公楼市场带来了约48万平方米的新增供应。截止2022年第三季度末，深圳甲级办公楼的存量面积增至约1,170万平方米。虽新增需求全面下滑，得益于总部自用面积的支撑，本季度全市空置率仅环比轻微上涨0.4个百分点，至21.7%。值得注意的是，大疆天空之城落成后总部迅速回迁，去化面积达20万平方米，未对整体空置率造成较大冲击。本季度租金为2020年疫情爆发以来最大跌幅。在经济前景不明朗的情况下，办公楼租赁需求疲软，叠加大量供应如期入市的多重影响，供需失衡加剧。存量办公楼面临租户外流的挑战，业主招商及维稳压力增大，下调租金意愿增大。受此影响，深圳的整体租金环比大幅下降2.8%。趋于保守的投资预算把控和不断下降的租金回报，使得自用买家和机构投资者对于深圳办公楼投资保持谨慎和观望的态度。因此，本季度总体办公楼资产估值有所下滑。部分优质散售型资产，如深圳地铁物业大厦，仍能够以合理稳定的价格成交。供需关系持续失衡加剧租金下行压力。面对未来不明朗的内外经济环境，企业对经营和扩张计划保持审慎，导致短期内办公楼租赁需求减弱。因此，2022年的净吸纳量预计将低于100万平方米，同比下降约30%。在未来12个月内，深圳甲级办公楼市场将有超过250万平方米的新增供应。总部租户回迁、大量的新增供应叠加需求疲软，市场上供求失衡的现状将持续，深圳甲级办公楼整体空置率预计会上升。每平方米每月有效租金基于建筑面积*203元-2.8%租金周期跌幅加快深圳备注：深圳办公楼指深圳甲级办公楼。*福田区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数指深圳全市的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是三季度值，未来供应是指2022年第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数607080901001101204Q184Q174Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率04008001,2001,6002,0002,400171819202122F5%5EU%租金同比增长率注：增长率为同质比变化18二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“高温限电、疫情封控，经济活动受限，三季度成都办公楼供需走弱。”杜婷，成都研究部董事多行业租赁行为放缓，金融、国企类经济压舱石作用显现。宏观经济环境压力的加大叠加经济活动时间的短暂暂停，让本来有望步入回暖周期的办公楼市场，再次处于低位状态。第三季度，成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得2.2万平方米，环比基本持平，远低于2020年前的水平。第三季度整体性需求走弱，增量结构仍主要聚焦金融业（20.8%）、科技互联网（18.8%）和地产建筑（15.4%）行业。从企业性质来看，省外国企及地方平台公司需求表现持续稳健，前三季度新租面积超6万平方米（含自用面积扩张），宏观环境持续波动下，该类型企业韧性展现。新增供应短期放缓，市场空置率持续上扬。2022年第三季度，全市仅迎来于7月交付的环球贸易中心T1，新增面积约9.2万平方米。该项目为攀成钢至东客站板块首个甲级项目，有效缓解区内优质楼宇缺失问题。另一方面，约25.7万平方米甲、乙级供应受疫情影响，交付时间延期至年底或明年初。进入2022年，成都甲级办公楼新增供应恢复高位，空置压力接连攀升。截至三季末，成都甲级市场空置率收至26.4%，环比上涨1.1个百分点。需求大幅放缓，全市租金保持下行通道。租金层面，以租户市场为主导的供需关系仍致使全市租金维持下行。至季末，成都甲级办公楼有效租金收至93.2元/平方米/月，环比跌幅0.3%。由于企业租赁行为的后置，业主招商策略调整存在延期，预计四季度跌幅将进一步扩大。企业房地产计划年内收紧，短期需求难见大幅回暖，四季度市场预计将持续承压。尽管遭遇疫情冲击，但年内供应未出现大幅延后。预计四季度市场仍将迎来近48万平方米新增供应，其中甲级26万平方米，乙级22万平方米。新兴区域如城东、天府新区等仍存在较大空置压力。从需求层面来看，市场仍相对较弱的客户看量或预示四季度需求仍将处较低水平。短期内市场仍将承压。对于业主而言，对外，加大市场监测，扩大营销渠道；对内，稳住续租率，多元化办公产品，提升楼宇竞争力将是当下关键。每平方米每月有效租金基于建筑面积93元-1.0%租金周期跌幅加快成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指成都城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q229899100101102103104105总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1819202122F0100200300400500600700800租金同比增长率注：增长率为同质比变化19二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“科技产业作为天津市场需求焦点，推动全市经济高质量发展，带领办公楼市场逐渐复苏。”米阳，华北区研究部总监半数市场需求来自内资科技企业，专业服务业的逆周期属性突显。在疫情影响下，2022年三季度市场整体承压，全市净吸纳量仅录得7,932平方米，市场需求明显收窄。在去化节奏放缓的背景下，科技互联网行业作为天津的需求焦点，租赁成交占第三季度成交的52%，并录得多宗800平方米以上的成交，展现出其逐渐强化的增长势头。同时，专业服务业在本季度保持相对较高租赁活跃度，尤其体现在中小面积的搬迁需求上，占第三季度录得成交的19%。律师事务所、咨询公司等逆周期商务服务行业为本季度专业服务业的主力需求。供应回到低位运行，市场库存稳定下降。2022年第三季度，天津优质办公楼市场无新增供应，持续去化存量。在市场需求压力的影响下，甲级市场空置率仅环比微降0.3个百分点至41.5%。2022年内预期交付的项目受工期延误的影响延期至明年入市，为存量市场去化带来机会。2023年，市场将迎来一轮供应小高峰，新增供应共计12.4万平方米。租金保持下探趋势，降幅逐渐收窄。宏观环境的不确定性延缓了市场需求释放，去化仍具挑战。一方面，客户对于租赁成本的把握更加严格，谈判及决策周期均有增加；另一方面，业主选择更灵活的租赁策略以应对空置压力，市场租金继续承压。全市甲级办公楼净有效租金为83元/平方米/月，环比小幅下降0.1%。甲级办公楼租金下跌幅度较上季度有所收窄。天津市的增量内生需求或将持续作用于整体市场企稳向上。随着京津冀“一盘棋”思想的进一步实质性渗透及京津冀协同发展出现更多阶段性成果，天津市场将加速释放回暖信号。市场租金在今年内仍有一定下探空间，但随着疫情得到控制，市场需求复苏且供需关系得到改善，租金下调幅度将进一步收窄，市场逐渐回归稳定增长趋势。每平方米每月有效租金基于建筑面积83元-0.1%租金周期跌幅放缓天津备注：天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行4Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指数资本值指数指数60708090100110120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1819202122F0100200300400租金同比增长率注：增长率为同质比变化20二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“多重因素干扰下租户市场现状延续，租金保持承压趋势。”陈晨，青岛研究部负责人去中心化办公诉求推动非核心商务区市场潜力持续提升。本季度办公楼市场整体净吸纳量约为8.1万平方米，其中一半来自非核心商务区。出于性价比提升以及办公环境改善等需求，由核心向非核心商务区外溢的趋势逐步加强，大量新交付项目为企业扩张提供了充足的办公空间，同时具备职住平衡性和交通便利性，吸引企业租户的关注。市场需求的行业结构方面，上半年疫情在全国多点散发影响下，企业新设需求受到明显抑制，市场租赁活动主要来自本地企业的搬迁及升级需求。约8万平方米新增供应入市，市场表现平稳。位于市北非核心商务区的浪潮青岛大数据产业园于第三季度投入使用，推高全市办公楼市场存量至571万平方米。由于企业自用需求的支撑，全市整体办公楼市场空置率未受明显影响，环比小幅下降0.4个百分点至31.3%，同比持平。价格竞争拖累市场租金表现。上半年外部不确定因素的干扰和内部行业调整的加剧带来短期负面影响的扩散，市场下行周期延续，项目间的价格竞争不可避免。第三季度整体市场平均有效租金为79元/平方米/月，环比下降1.9%，同比下降5.1%。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。租户市场现状仍将延续，以产业思维提升项目竞争力。在经济放缓、供应加码、需求走弱等多重因素的叠加下，租户市场现状仍将延续，租金预计保持原有承压趋势。在市场竞争加剧的情况下，项目内产业协作的形成、企业生态圈的搭建，以及企业增值服务的完善都将有助于提升租户粘性，形成差异化竞争优势。每平方米每月有效租金基于建筑面积79元-5.1%租金周期跌幅放缓青岛备注：青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指青岛中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80901001201101301404Q174Q184Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比-5%5%5EU1819202122F0100200300400500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化21二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“极端高温天气叠加疫情反复，城市电力供应出现缺口，季内商务活动面临极大挑战，市场仍然处于承压状态。”万嘉栋，重庆研究部经理城市灾害叠加疫情反复，双重不利因素导致办公需求仍然疲软。自八月中旬开始，重庆连续经历极端高温天气诱发山火、电力供应短缺等城市灾害，政府为保证民生用电，开始对商场及办公楼进行用电约束和管控，线下租赁活动受到严重阻碍。市场录得多宗地产、科技互联网以及新兴金融等领域的缩租、退租案例，三季度甲级办公楼净吸纳量接近正负零，不足1,000平方米。甲级办公楼年内首次供应，空置率环比上升。三季度，甲级办公楼市场迎来年内首次供应，新牌坊及江北嘴子市场分别录得国信金融中心以及科技金融中心3号楼入市，新增供应共计13.6万平方米。平均空置率环比上升2.9个百分点，至季末报27.0%。部分在建项目开发商为缓解流动性压力，积极寻求大宗交易契机，建成后继续延迟交付。仲量联行统计，截至三季度末，重庆达到竣备标准但未及时交付的甲级办公楼存量已突破30万平方米。第三方办公加速扩张，核心CBD租金年内首跌。近期第三方办公在渝积极需求扩张机会，江北嘴和大石化子市场均录得大面积（预）租赁成交。持续承压下行的市场让更多办公楼业主接受与第三方办公运营商合作，快速出清库存面积。第三方办公的低价策略加速周边竞品项目租金加速下行，江北嘴CBD租金年内首次出现下跌，环比跌幅为0.7%。受此影响，全市甲级办公楼平均有效租金环比下跌0.6%，跌幅较上半年有所扩大。四季度市场活跃度有望环比回升，市场将在2023年迎来供应小高峰。由于目前国内宏观经济前景尚不明朗，企业活跃度短期难有显著复苏，办公楼市场全年需求明显低于年初预期。但随着三季度末多城市复工复产，外来企业的租赁活动出现恢复迹象，四季度市场的活跃度有望实现环比回升。2023年随着城市地标项目458米的万科陆海国际中心项目交付，以及中央公园商圈的逐步落成，预计市场将迎来一波供应小高峰，市场空置率将处于上升区间。每平方米每月有效租金基于建筑面积77元-1.3%租金周期跌幅加快重庆备注：重庆办公楼市场是指重庆甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q194Q204Q214Q224Q1860708090100110120130140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率171819202122F-5%5%5EU00200300400500600百分比租金同比增长率注：增长率为同质比变化22二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“沈阳办公楼市场供需走弱，租金仍面临下行压力。”齐旋婷，沈阳研究部分析师项目招商进度放缓，租赁需求主要源自内资企业。本季度，市场问询量及成交量均有所下滑。租赁需求主要来自内资企业的搬迁及扩租。新租需求维持低位，新设立公司选址策略趋于保守，多为小面积成交。金融业作为韧性需求行业表现依旧稳定，科技、建筑以及以律所为代表的专业服务类企业保持相对活跃的需求，但仍以本地企业为主。新增供应暂停，市场得以消化库存。第三季度未录得新增供应，全市优质办公楼总体量保持在365万平方米，市场仍面临供过于求的压力。市场租赁需求承压使得市场整体空置率保持在32.4%，环比持平。其中，现有项目小量去化使得甲级办公楼市场空置率环比下降0.2个百分点，录得37.5%。市场总体需求减弱，租金继续下行走势。市场不确定性增加，企业对于租赁成本的把控更为严格。三季度，整体市场租金录得61元/平方米/月，环比下降0.8个百分点。甲级办公楼市场租金录得76元/平方米/月，环比下降0.9%。竞争压力持续显现，部分业主降低租金预期，通过灵活的租赁条款、降低企业门槛等方式积极去化。市场仍将维持供过于求的供需关系，楼宇去化存在一定压力。未来3年，沈阳办公楼市场将持续迎来新增供应，主要集中在金廊、CBD板块。市场持续放量，空置率将面临上行压力。增量需求有限，业主方或将审视原有行业中不同细分领域的差异化需求。未来办公楼入市以及目前低迷的市场情况使存量项目业主降低租金预期，预计租金有持续下行的风险。面对市场存在的不确定性，预计企业寻求灵活的租赁条件以及定制化装修的需求将持续上升，业主方亦将通过楼宇品质、配套设施、性价比等方面的提升吸引租户。每平方米每月有效租金基于建筑面积76元-2.5%租金周期跌幅加快沈阳备注：沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指沈阳城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2280859095100105110总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率171819202122F-5%5%5EU00200300400租金同比增长率注：增长率为同质比变化23二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“三季度武汉甲级办公楼市场新增供应依然处于高位，但整体租金水平降幅收窄。”冯莉，武汉研究部经理第三方办公运营需求活跃，跨行业集团及政府平台需求稳健。三季度武汉甲级公楼存量市场活跃度有所降低，但是新入市项目有效支撑市场需求。从成交来看，近几年由于市场持续受到供需压力以及疫情的影响，业主和租户对于第三方办公的接受度明显提升，市场监测到多个联合办公品牌扩张的速度和面积都在显著提升。此外，受益于自用楼以及政策导向影响，跨行业集团及政府平台相关需求本季度表现较为亮眼，尤其是在中南中北路和光谷东板块都有录得大面积成交。受到部分大型科技企业开始调整核心业务的影响，第三季度科技互联网企业仅占甲级办公市场整体成交的12%。三季度武汉优质办公楼市场的新增供应处于高位，短期内仍面临供需压力。三季度武汉甲级办公楼市场共计录得2栋甲级办公楼入市，新增供应为16万平方米，总体量达到269万平方米。新项目主要分布在武昌区，有利于缩小汉口和武昌之间优质甲级办公楼市场的存量差距。截至到9月底，2022年前三季度的甲级办公楼市场新增供应约为39万方，短期内武汉优质办公楼市场持续承压，尤其是在供应最为集中的汉口。空置率方面，甲级办公楼市场空置率环比上升1个百分点至35%，全市吸纳量为7.5万平方米。第三季度武汉优质办公楼市场租金降幅有所收窄，逐步回稳。和上半年相比，第三季度武汉的办公楼市场租金水平逐步恢复平稳，降幅放缓。租金方面，甲级净有效租金环比下降2%至93元每平方米每月。本季度除了供应较集中的汉口区域甲级市场租金持续承压，同时科技企业较聚集的光谷板块也首次出现租金小幅下行。在各开发商回款压力下，武汉优质办公楼市场的议价空间将进一步增强。受到供应影响，甲级办公楼市场空置率预计会小幅上升，租金持续承压。未来一年武汉的甲级办公楼供应依然处于高位，新增供应预计会突破50万平方米，市场持续承压。未来新入市项目单个体量较大，散售为主，预计后期招商运营的难度也会有所增加，从而带动市场空置率进一步走高。从市场需求来看，第三方办公运营、科技互联网行业以及跨行业集团及政府平台需求呈现逆势活跃的趋势。此外，今年武汉的碳交易中心和武汉超算中心都会相继投入使用；与此同时，武汉将建设成第五个具有全国影响力的科技创新中心，这一系列的利好将有效带动产业升级。每平方米每月有效租金基于建筑面积*93元-2.0%租金周期跌幅放缓武汉箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指武汉中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2280859095100105110总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率171819202122F-5%5%5EU00200300400500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：武汉办公楼市场是指武汉甲级办公楼市场。24二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“尽管办公增量需求较年初有所恢复，但仍远低于2019年同期，高空置压力下，全市租金仍有一定下行压力。”敬硕桐，西安研究部分析师宏观经济波动、全国疫情反复等因素持续影响西安办公楼市场需求端。前三季度，西安办公楼市场累计净吸纳量录得约6.1万平方米，仅为2019年同期四成；本季，净吸纳量实现2.1万平方米，环比增长17.0%，但租赁市场较往年同期仍相对低迷。从成交看，地产建筑和能源表现亮眼。依托“西安都市圈”规划建设，今年全市共铺排重点建设项目897个，带动建筑工程与基建企业持续活跃，季内录得其新租需求达1.1万平方米。同时，由于俄乌冲突导致的全球能源价格持续上涨，能源企业承租能力增强，能源占所有新租需求的14.7%。西安办公楼市场去化压力较年初逐步放缓，空置率小幅降低。受疫情影响，部分项目因施工及装修进度延误而推迟入市，全市办公楼市场已连续三季度无新增供应，市场存量仍维持在约206万平方米。由于年初疫情、夏季高温等因素，叠加市场主体对疫情的预期更趋常态化，西安商业地产市场整体承压，本季度空置率较疫情前同期仍高位运行，同比增长0.7个百分点。但新增供应的推迟使得季内去化压力放缓，带动市场整体空置率环比下降1.0个百分点至32.8%。本季度市场走低情绪趋缓，但空置率高企仍使租金小幅承压。部分楼宇空置率显著高于整体市场，主要落位于楼龄偏旧的市中心、南二环及小寨子市场。其业主采用“以价换量”策略减少去化压力，导致全市办公楼租金持续下行。全市甲级办公楼平均租金收至95.3元/平方米/月，环比下跌0.4%。但随着市场情绪较年初疫情期间相对好转，租金跌幅收窄。其中，市中心、南二环及小寨子跌幅高于市场平均水平，环比下跌0.5%。新增供应高峰在即，全市空置仍承压，持续对租金产生下行压力。2022年第四季度，西安甲级办公楼市场新增供应预计突破15万平方米，次年新增供应有望突破50万平方米，集中于高新南、高新北子市场。在新增项目入市所带来的存量竞争和经济形势短期仍不明朗的背景下，预计年底甲级办公楼整体空置率将进一步承压，推动租金继续下跌。每平方米每月有效租金基于建筑面积*89元-2.3%租金周期跌幅放缓西安箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2260708090100110120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率171819202122F-5%5%5EU00200300400500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。25二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“三季度杭州甲级办公楼市场无新增供应入市，整体租金略有下跌。”孙懿文，杭州研究部经理市场吸纳量有所回升，传统金融需求渐复苏。三季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为73,602平方米，环比上升222%，同比下降14%。与上半年相比，甲级办公楼的市场需求略有所回升。从企业来看，科技互联网需求占比30%，科技类企业虽处于调整期但依然支撑市场需求；金融行业的需求攀升至21%，以券商、基金为代表的传统高端金融租户租赁需求逐渐复苏，承租能力保持较高水平。光电芯片、人工智能等高端制造业租赁需求活跃度较往年有明显上升。三季度未录得甲级办公楼项目入市，整体空置率小幅回落。与上半年相比，在杭州疫情的长期有效防控和市场自发调节之下，三季度办公楼市场租赁活跃度略有回升，甲级办公楼空置率下降2.2个百分点至20.0%。有一个乙级办公楼新增供应入市，为位于未来科技城板块的万科未来天空中心一期，为市场带来50,000平方米的新增供应。由于新入市项目的影响，乙级办公楼空置率上升了0.9个百分点至19.4%。三季度，杭州办公楼整体空置率回落0.6个百分点达到19.7%。三季度杭州甲级办公楼市场租金有所下降。截至9月底，杭州甲级办公楼平均有效净租金为143元每平方米每月，环比下降0.4个百分点。同时，乙级办公楼租金为108元每平方米每月，环比下降0.6个百分点。市场继续承受一定的压力，为应对未来的风险，业主更愿意采取更为灵活的办公楼租赁政策，通过下调项目租金或延长免租期等方式促进租赁成交。杭州市场的办公楼行业需求将会更加多元化。统观全年，杭州预计有36.7万平方米的新增供应，共计7个优质项目入市。其中四季度或将迎来四个办公楼项目入市，总计体量约17.5万m2，传统核心商圈武林板块也将迎来新增供应入市。由于未来一年有较多项目陆续进入交付阶段，预计杭州甲级办公楼的空置率将会呈现缓慢升高的趋势，但优质的未来供应也为市场优质租户带来租赁升级机会。半导体、人工智能、新能源汽车等科技新赛道的发展将会逐步催生杭州办公楼市场的新需求。长远来看，杭州的产业格局将更加多元化。每平方米每月有效租金基于建筑面积135元-0.7%租金周期跌幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指杭州中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q228090100110120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1819202122F0100200300400租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：杭州办公楼市场是指甲级办公楼市场。26二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“南京办公楼市场需求逐步释放。”高悦，南京研究部高级分析师金融和科技互联网行业主导甲级办公楼市场需求。三季度，南京整体办公楼市场净吸纳量约为3.4万平方米，甲级办公楼市场净吸纳量约为1.8万方平方米，同比去年仍较为严峻，相较于二季度则有所提升。9月末，市场迎来小幅成交量高峰，受上半年疫情原因积压的租赁需求开始释放，市场问询量及租赁活跃度均有所回升。超五成租赁成交位于河西板块，金融和科技互联网行业贡献主要租赁需求。本土科技互联网行业承租能力良好，超8成成交选址甲级办公楼，以升级搬迁和扩租为主。由于房地产行业前景持续走低，陆续有地产公司退出南京市场，对部分楼宇造成了去化压力。2022年第三季度南京办公楼市场迎来一个甲级办公楼项目。位于河西板块的华新城1号楼在本季度入市，体量约11.6万平方米。目前整体办公楼市场存量升至约500万平方米，整体空置率环比上升1.1个百分点至24.5%。新项目入市导致南京甲级办公楼平均空置率上浮至33.5%，环比上升3.5个百分点；乙级办公楼空置率环比下降1.6个百分点至15.6%。除新增项目影响，南京甲级办公楼市场租金降幅收窄。截至9月底，南京甲级办公楼的市场净有效租金录得3.68元每平方米每天，环比下降0.9个百分点，降幅有所收窄，同比下降5.1个百分点；乙级办公楼的市场净有效租金录得2.95元每平方米每天，环比下降0.3个百分点。受2022年上半年需求低迷的影响，南京整体市场租金继续下探，业主仍采取延长免租期或包装修的方式隐形降低租金水平，其对租赁面积大需求租户具有较强吸引力，三季度录得超一千平方米租赁成交占比近5成。租金预期将继续下调以刺激租赁需求。金鹰世界B塔以及国泰君安金融中心预计将于年底入市，约16.3万平方米的体量，均位于河西板块，河西板块将面临短暂去化压力。预计四季度整体办公楼市场空置率将有所上浮，租金则维持下行态势，但同比降幅预计不超过4个百分点。市场租金在今年年末依然有一定下探的空间，然而随着南京商业地产市场活跃度回升以及市场基本面预期的稳中向好，预计将有效刺激升级搬迁租赁需求，缓解由于经济环境不确定性造成的资金压力。每平方米每月有效租金基于建筑面积112元-6.9%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指南京中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2260708090100110120130140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比171819202122F-5%5%5EU00200300400500600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。27二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“受新项目落成推动，写字楼市场录得正净吸纳量。”黄志辉，研究部执行董事租赁市场动力不足。由于数个非核心区域写字楼供应的落成，第三季度整体甲级写字楼录得 344,900平方尺净吸纳量。租赁活动相对较少。基于宏观经济疲软，外加暑假的到来和海外旅游增加，部分租户延迟其地产决策。尽管如此，西九龙环球贸易广场仍录得数宗扩张案例。其中租户包括中金，远东宏信，和IWG，分别租赁47,500平方尺，10,100平方尺和33,000平方尺（建筑面积）。三栋写字楼于本季度落成。三栋甲级写字楼于本季度落成，全部位于九龙东。这些写字楼分别是波顿科创中心（曾用名观塘道368号），AIRSIDE和位于启德的税务中心，总计提供161.5万平方尺的写字楼面积（净楼面面积）。大量写字楼供应（大约230万平方尺）预计将于2022年第四季度落成，主要集中在非核心区域。其中的新写字楼包括鲗鱼涌太古坊二座和观塘巧明街98号。租金及资本值略微下降。大部分写字楼分区市场租金下跌，而尖沙咀租金环比略微上升0.3%。本季度中环租金下降0.9%，为2021年第三季度以来的首次回落。本季度资本值环比下降3.5%。香港总体市场的投资回报率略升至2.9%。得益于两个重大交易，本季度投资额在季末显著增加。位于九龙湾的高银金融国际中心据报由接管人委托代理售出。新世界发展则以30.8亿港元向境外投资者出售位于长沙湾的新九龙内地段第6572号项目的51%权益。租金承压，但净吸纳量预计将维持正数。短期内写字楼租金预计将横行。旅游限制放宽所带来的正面影响将推动写字楼租赁活动的增加，从而推动租金的温和复苏。于2022和2023年，大量写字楼供应将压制租金的回升动力。由于激烈的市场竞争以及新供应，部分分区市场租金预计将受压。每平方尺每月有效租金基于净楼面面积91港元-0.1%租金周期跌幅放缓香港箭头指示未来12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。硬性指标为香港整体市场资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2260708090100110120千平方尺百分比净吸纳量落成量未来供应空置率171819202122F-3,000-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000-9-6-30369121518租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。28二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“空置率低且观望气息浓厚，台北市A办租金涨势放缓。”李健玮,台北研究部负责人信义区A办空置剩11,600平方米 但仍为多数公司搬迁首选。第三季度净吸纳量为850平方米，主要归因于部分租户更新租约。由于升息，各公司在进行财务计划时更加谨慎，加上市场已近满租，租户搬迁的选择有限，租户进行扩张或更新计划的动能受到限制，市场趋于观望。本季度租赁交易量总计6,674平方米，其中6,439平方米位于信义区。数据显示，在最近的交易中，租户需求优质办公室的趋势变得更加明显。空置率1.9%尚待2023新大楼落成提供可租赁空间。未来四年内，新办公大楼的供给累积将有330,000平方米。考虑到需要重新利用旧办公室和改善办公空间，人们对新供应的消耗率持乐观态度。未来三年，市场可能会保持 3%-5%的健康空置率。等待新办公大楼落成的同时，旧商办亦感受到迎面而来的竞争压力。越来越多租户开始追求办公室优质化，包含更弹性更健康又符合低碳ESG配置的顶级办公大楼将成首选。使得市中心72万平方米屋龄已逾25年的旧A办，将面临改造升级以符合来自客户端各式认证的需求。每平方米租金将于年底突破907元。2022年第三季台北A办平均月租金为每平方米894元，相较去年上升2.2个百分点，在刚性需求带动下，预计租金将于年底突破每平方米907元，议价空间有限，顶办需求带领价格走扬。等级最高的办公室区域，信义区平均月租金为每平方米1,074元，相较去年上升3.4个百分点，市场询问度仍为最高，尽管空置率仅有1.1%，仍为多数MNCs的办公室租赁首选区位。经济不确定因素多，观望气息浓厚。今年整体租金将会成长2-3%；潜在需求仍维持强劲，但剩余可租空间有限，租金仍有上调空间。由于市场不确定性增加，全球经济局势未明，因此多元化投资蔚为市场主流，投资者以长期收益为目标，加大对商用不动产投资力度，投资策略转为分散风险，以观望后续发展。每平方米每月基于建筑面积新台币895元2.2%租金周期涨幅放缓台北箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指台北A级商业办公室市场资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值，空置率是第三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80901001401101201304Q174Q184Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率171819202122F-500501001502000%5%租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：台北办公市场为A级商业办公室市场。29二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|零售地产二零二二年第三季度大中华区物业摘要 30|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“受五月疫情影响，北京零售市场尚未出现明显复苏迹象，租金持续下行。”米阳，华北区研究部总监北京零售市场需求持续受到近期疫情影响。尽管三季度全市购物中心已恢复营业，但社会消费品零售总额恢复缓慢。其中，七月全市社会消费品零售总额同比下降7.9%，八月同比平稳微增0.3%。部分时尚品牌受销售额下滑的影响，暂缓此前的扩张计划。时尚类新开门店占比显著下降，第三季度仅为11%。餐饮品牌退租撤铺情况突出，其中近60%为100平方米以下的饮品、小吃店铺，该品类抗风险能力较差，受疫情影响最为严重。连锁简餐品牌盈利能力更高，更能应对当前市场环境，三季度录得多个逆势扩张案例，开店数占餐饮业态总开店数量的43%。丽泽天地购物中心等四座购物中心集中入市。在市区市场，丽泽天地购物中心于九月底开业，引入超200家品牌，为逐渐成熟的丽泽区域带来更多零售选择。位于亚奥区域的北投购物公园，为此前奥运村内服务北京冬奥会的配套设施，本季度面向公众开业后将侧重运动和娱乐，引入多家首入北京的相关品牌。在郊区大兴亦庄区域，亦庄天街和瀛海环宇坊同期开业亦庄天街目标客户侧重周边年轻消费人群，瀛海环宇坊则更多侧重服务周边家庭消费者。市场持续承压，租金表现下滑。受近期疫情压力影响，市场租金持续下行。在租赁需求保持低迷的情况下，业主有意愿为现有租户提供更加灵活的商务条款，如延长免租期等，以帮助租户缓解运营压力并稳定自身项目表现。另外，随着问询量下滑，业主对于在谈品牌或新签租户给予了更大程度的租金让步。租户议价权强化，市场平均租金进一步下滑。第三季度市区市场租金环比下降1.3%，郊区租金面临更严峻的市场下行压力，录得环比跌幅1.8%。租赁需求持续疲弱；市区多个城市更新项目计划开业。当前，更多的品牌已经暂缓或取消此前的扩张计划，我们预计市场需求低迷的态势将延续至年末。同时，业主预计将下调租金预期，尽量保持当前租金水平，将稳定项目表现作为现阶段的当务之急。由于工期延误和预租困难等挑战，一些原定于今年开业的项目预计将推迟。随着城市更新进程推进，多个热门区域或核心子市场的改造项目预计将在近期开业，包括王府井大街的喜悦购物中心和东二环附近的The Box。每平方米每月有效租金基于可租赁面积766元-1.8%租金周期跌幅加快北京备注：北京零售市场是指北京城区零售市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001051101151204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F191802505007501,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化31二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“尽管三季度空置率有所上升，但随着商场客流的恢复，餐饮等业态呈现回暖趋势。”姚耀，中国区研究部总监零售市场稳步复苏。2022年三季度，随着地铁和购物中心客流量逐渐恢复常态，上海社会消费品零售总额有所回升。然而受前期疫情影响，部分现金流紧张的实体店闭店退租，导致三季度上海零售物业市场净吸纳量录得负25.6万平方米。尽管上海零售地产租赁势头有所放缓，仍有一些品类保持韧性并维持原有的扩店计划，如奢侈品、高端护肤和香水品牌、新能源汽车展厅和社区型超市等等。受疫情冲击较大的餐饮业态在三季度迎来迅速恢复，尤其是优质餐饮的扩张需求恢复较为明显。在三季度新租赁面积中餐饮业态约占整体的45%。租赁需求延缓，新增供应推高整体空置率。三季度核心商圈与非核心商圈各有2个项目入市，核心商圈新增商业面积6万平方米，非核心商圈新增12.3万平方米。其中位于南京西路的改造项目锦沧文华广场引入多家国际时尚品牌的全国首店，进一步提升了上海奢侈品零售市场格局。疫情之下，核心商圈商务人群和游客群体的消费减少，空置率环比上升3.9个百分点至13.6%。在非核心区，标杆性的区域型购物中心由于区域内居民消费群体稳定，疫情后表现仍保持韧性。非核心商圈空置率小幅上升2.3个百分点至12.3%。全市租金进一步下降。三季度核心商圈首层租金环比下降3.7%，非核心商圈首层租金环比下降3.9%。整体租金跌幅扩大反映出当前业主和租户所面临的挑战较大。业主为留住现有租户，对于租金优惠条款的谈判持更开放的态度。租户则倾向于签订更短的租期以保持灵活性 华贸集团竞得上海虹口区北外滩的一块商办用地，包含7.7万平方米的办公面积以及8.5万平方米的零售面积。此次成交反映了开发商对上海零售基本面的信心。该项目的高端定位有望提升北外滩商圈的整体零售格局。展望：零售物业租赁势头将缓慢恢复。我们预计租赁需求将于2022年底逐步恢复。奢侈品牌、汽车展厅、家具家居用品、餐饮和社区型超市将继续彰显韧性。随着可租赁面积的增加和租金的下降，现金流稳健的品牌可能会寻求扩张和提高市场份额的机会。预计四季度将有部分面积回填，现有项目的空置率将下降，租金降幅收窄。每平方米每月有效租金基于可租赁面积1,461元-5.3%租金周期跌幅加快上海备注：上海零售市场包括上海核心和非核心市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2280859095100105110115120落成量未来供应千平方米171819202122F0150300450600750租金同比增长率注：增长率为同质比变化32二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“受整体经济增速放缓的影响，广州零售市场本季度继续承压。”曾丽，华南区研究部总监本季度零售市场租赁需求较为疲软。由于全国疫情反复，部分连锁品牌营业收入减少，导致连锁品牌零售商放缓其在广州及其他城市的扩张步伐，所以本季度广州零售市场租赁需求较上季度有所减弱。在高端零售市场尚未饱和的广州，奢侈品品牌继续扩张线下门店。部分商场为了引进奢侈品品牌，进行大规模的硬件更新与升级改造。部分商场因为租户撤店，空置率有所上升。本季度零售物业市场无新项目入市。由于部分位于市区的商场进行大规模店铺更新与升级改造，市区空置率从6.5%上升至6.8%。位于郊区的商场空置率呈现两极分化的现象。部分商场由于定位与周边客群的消费力错配，导致商场内一些零售商因营收减少而退租；而在郊区较为核心区域的部分商场凭借特色餐饮引流，吸引新店入驻。因此总体郊区的空置率本季度保持稳定。商场人流量由于疫情管控减少，整体零售市场表现不佳。严格的疫情管控政策导致消费者跨区活动减少，因此周边人口较少的区域内商场客流量减少，零售商利润下降。本季度郊区以及市区非核心区域的租金持续承压。某些陷入债务危机的开发商亟需偿还到期贷款，愿意打折出售零售资产，例如一些社区商场。随着这些开发商讨价还价能力下降，广州零售市场资本值较上季度有所下降。短期内零售商预计对线下门店的扩张继续保持谨慎态度。由于经济增速放缓，广州零售市场预计短期内将持续承压，零售销售增速也预计随之放缓。因此，预期零售商继续采用保守的线下扩张策略。未来12个月预计将有五座新项目入市，总计新增供应面积达50万平方米，其中大部分位于市郊。预计整体空置率将有所提高。市区核心区域租金将保持稳定，然而市郊租金由于预期零售消费低靡而持续缺乏增长动力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,314元 1.5%租金周期租金平稳广州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三个季度累计值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数809095851001051101151204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F19180150300450600750900租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：广州零售是指广州整体优质零售市场。*指市区租金33二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“中秋前后疫情延缓深圳零售市场恢复。”曾丽，华南区研究部总监受区域内外因素影响，本季度租赁需求走弱。本季度深圳零售市场氛围较为低迷。由于上半年全国范围内疫情对商业活动造成较大影响，大型连锁零售商纷纷调整扩张策略。与此同时，八月中旬至九月初，深圳遭遇疫情短暂爆发，引发零售商对短期盈利的负面预期。受此影响，全市租赁需求复苏态势有所减弱。在经济和收入的不稳定因素影响下，消费者信心稍显不足。除奢侈品热度不减外，大部分消费领域都出现不同程度的需求疲软。因此，本季度租赁需求主要来自于刚需消费品类，如日用百货，经济类服饰和生活配套服务等。其中，餐饮业租赁呈乐观的恢复性增长。市场迎新增供应小高峰，全市空置率小幅下降。本季度全市迎来三个优质零售项目开业，新增供应面积约244,000平方米。其中，光明万达广场和万象食家实现基本满租开业。新项目成功引入一批深圳乃至华南地区的服饰类、餐饮类首店和旗舰店，为消费者提供更加多元的消费选择。市场需求不振背景下，郊区项目大多愿意适当放宽对新入品牌档次和调性的要求。较多中小品牌和非连锁品牌入驻，推动郊区商场空置面积快速去化。因此，本季度郊区市场空置率环比下降0.6个百分点，市区市场空置率保持与上季度持平。全市租金承压下挫，投资市场仍显平静。本季度全市租金呈较为明显的下行趋势，环比下降1.8%。由于持续的空置压力软化业主信心，大部分业主选择调低租金以取得较高入驻率。但核心商圈的优质项目依旧凭借优越的区位和坚实的运营实力保持租金水平相对平稳。由于投资者普遍对优质零售资产的价值保持信心，因此，尽管短期租金收入不确定性增加，本季度资产降幅小于租金下跌幅度。与此同时，在可售优质零售资产数量有限的情况下，投资市场仍处平淡期。未来新增供应保持高位，市场需求有待进一步恢复。由于短期内经济下行压力不减，居民的消费信心较难获得大幅提振，零售商将继续保持谨慎的扩张态度。预计未来12个月市场租赁需求仍会保持平缓。由于生活刚需类零售商更易适应消费端需求变化，他们在市场租赁需求中的占比将会有所上升。未来12个月，新增供应预计将达到1,126,000平方米的高位，且大部分新项目将落地市区各商圈。受此影响，市区市场空置率将受到一定上行压力。另外，由于租赁需求短期内较难出现明显回升，全市租金增幅将比此前的预期收窄。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,103元-0.3%租金周期跌幅加快深圳箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数80901101001204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F191802004006008001000租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场。*指市区租金34二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“疫情致商场延期开业，零售租赁需求疲软，空置率连续5个季度上升，稳租户仍是商场运营 主基调。”卢晓曦，成都研究部高级经理疫情频发导致空置率继续上升，地标项目持续受国际品牌青睐。疫情多发对暑期旅游旺季和中秋节庆消费造成影响，商场客流和销售额下滑，市场问询量及租赁成交量减少，全市优质零售物业市场空置率上升至11.7%，环比上升0.6个百分点。招商难度加大，品牌争夺激烈，确保现有租户的稳定性仍是商场运营的重点。尽管疫情带来市场短期波动，但成都消费基本面仍优于全国主要城市，首进品牌对成都市场保持信心，相继在IFS、太古里、万象城等优质项目开出“首店”，如：Penhaligon s、Dries Van Noten、tea s tone等。受疫情、高温、限电等因素影响，新项目推迟入市。7月中旬，成都疫情下健身房、影院等暂停营业，虽至8月初陆续恢复，但随之而来的连续极端高温天气导致电力紧缺，“让电于民”则使办公楼及商场用电受到控制。而9月上旬成都疫情再次反复，商场除保供业态外，其余商家均闭店。多重因素叠加导致工程进度放缓，原定于季内开业的标杆项目延期至四季度，总存量维持1,061万平方米。零售物业租赁市场持续承压，租金延续下滑趋势。品牌租赁需求疲软，租金延续下滑趋势，第三季度全市优质购物中心首层平均租金报 367.4元/平方米/月，环比下降1.2%。在疫情防控常态化背景下，疫情期间商场能否为租户提供租金方面的帮扶政策，成为品牌选址的关注点之一。日前，国务院国资委发出 关于进一步做好2022年服务业小微企业和个体工商户房屋租金减免工作的通知，明确要求各中央企业要在11月底前全面完成普遍减免3个月租金任务。在抗风险方面给予品牌更多的信心，因此在同等租赁条件下国有企业的项目更受品牌青睐。促消费政策发力显效，“轻资产”模式持续活跃。为促进消费市场复苏，政府出台 成都市支持市场主体纾困加快经济恢复的政策措施，通过发放消费券、消费补贴、租金减免等措施，拉动消费效果明显。国庆期间，成都20个餐饮品牌的30个门店日均营业收入113万元，与去年同期相比基本持平，较节前增长16%。在疫情影响下，零售消费普遍承压，市场对商业运营能力的要求也越来越高，“轻资产”模式必然成为下行市场的有效输出方案。但到底多 轻 的输出，对后期招商、运营、管理的品质管控仍起决定性作用。甲方更需注意该模式下商业运营的风险性与稳定性，关注商业成熟期的时间成本及乙方退出后的接续问题。每平方米每月有效租金基于可租赁面积367元-1.8%租金周期涨幅加快成都箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951201151101051004Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F191801503004506007509001,050租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：成都零售物业市场指成都优质零售物业市场。35二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“市场活跃度恢复缓慢，整体租金小幅下调。”米阳，华北区研究部总监餐饮业保持扩张趋势，首店经济释放消费潜力。餐饮行业依旧保持扩张态势。正餐方面，万象城引进泰餐太食兽以及高端日料KOKOROWA，恒隆广场引进了多国西式料理的天津首店G KITCHEN。在资本的推动下，咖啡茶饮品牌也延续了前几个季度的扩张趋势，继一季度Peet s Coffee在天津开出首店后，第三季度继续布点四家新店，市场表现亮眼。时尚业态方面，业主积极通过首店经济推动优质商业资产升级焕新：韩国服装品牌Kirsh及快市场品牌Chuu均选择在大悦城开出天津首店，另有Canada Goose天津首店选择布点万象城。在疫情和消费情绪抑制的影响下，来自市场环境的压力使成熟开发商吸引高质量热门品牌的能力更趋明显。三季度无新项目交付，市场活跃度缓慢恢复。全市优质零售物业总存量维持在437万平方米。截至九月末，市场活跃度回升较慢，静态管理的防疫措施依旧对客流量造成一定影响，但项目内退租换租情况较上季度减少，净吸纳量环比增加，同时与往年平均数据相比仍有差距。第三季度市场整体空置率保持平稳，录得13.2%。疫情反复影响市场情绪，整体租金小幅下调。三季度天津优质零售市场租金同比下降0.3%，为310元/平方米/月。租金方面马太效应持续显现，优质项目积极调档升级，进一步强化其运营及客户消费能力，租金表现较为平稳；而另一部分项目在疫情的影响下面临吸引消费能力减弱的困境，进一步导致招商运营的困难，租金持续下探。首店经济持续发力，未来供应向城市近郊下沉。2022年，天津优质零售市场在疫情反复之下展现出韧性，各类品牌的首店吸引客流量效果显著，预计一年内新入市的优质零售项目为市场带来新的商业氛围，也为更多品牌进驻天津带来机会。由于疫情导致的工期延误及其他因素影响，一些原定于今年开业的项目预计将推迟。未来12个月预计将有超过42万平方米的新增供应，其中约有一半的项目坐落于近郊板块的非核心商圈，预计将填补非核心商圈的商业空白，刺激消费需求增长。每平方米每月有效租金基于可租赁面积310元-0.3%租金周期跌幅放缓天津箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001101051151204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F19180150300450租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：天津零售市场是指天津城区零售市场。资产表现仅包含购物中心项目。36二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“三个新项目于第三季度正式开业，达到疫情后单季供应量的最高值。”陈晨，青岛研究部负责人高端消费需求活跃，助力优质商业资产升级优化。疫情后消费力回流及年轻消费群体起势，使得中国成为奢侈品消费增长最为强劲的市场。在青岛零售物业市场上，海信广场在2020年及2021年的销售额分别保持了15.5%和40.0%的同比增长。本季度，LANVIN、dunhill、Stella McCartney、RIMOWA、GENTLE MONSTER、Canada Goose 等高端品牌在海信广场开出新店。第三季度三个购物中心开业，共计34.5万平方米新增供应入市。市北浮山后片区的丽达茂（总建筑面积9.0万平方米）、崂山金家岭的万象汇（总建筑面积12.8万平方米）以及即墨创智新区的大悦春风里（总建筑面积12.7万平方米）于第三季度同期开业，达到疫情后单季供应量的最高值。除大悦春风里以外，另外两个项目均实现了较高的开业率及客流量，整体市场空置率仅小幅上升1.5个百分点至9.2%。市场仍处下行周期，租金降幅有望在年底收窄。第三季度全市优质零售物业平均租金为214元/平方米/月，排除新项目的影响后，环比下降1.2%，同比降幅扩大至2.4%。项目间的租金差异性及分化走势显现，随着整体商业环境的逐步复苏以及优质商业项目的引领，市场租金降幅有望在年底收窄。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。多元包容的城市更新项目正在释放新的消费活力。随着城市核心区新增大型零售商业项目的减少，顺应城市文脉并保留城市记忆的街区商业改造项目将成为青岛零售地产市场的重要组成部分。预计进入2023年，市场将迎来更多街区改造类项目，带动周边乃至全市消费升级，进一步激发城市消费力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积214元-2.4%租金周期跌幅放缓青岛箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001051101151204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F19180150300450600750900租金同比增长率注：增长率为同质比变化37二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“虽面临疫情和高温限电的双重压力，但国庆良好的销售数据为市场反弹注入了信心，消费市场正逐步恢复。”吴晓川，重庆研究部分析师 小店餐饮较活跃，时尚品牌表现分化，新能源汽车品牌继续扩军。疫情、高温限电和商场经营时间的限制，导致餐饮业态物料成本上升，经营风险加大。相较而言，咖啡饮品、烘培甜品、等各类品牌成长较快。从品牌端来看，三季度，重庆茅台冰淇淋首店落地解放碑，多家茶颜悦色继续在季内开业，小面积餐饮扩张相对稳健。连续高温下，传统女装品牌秋季上新的库存压力加大，叠加疫情影响，品牌退租有所增加。值得一提的是，国内运动品牌保持一定扩张势头，例如李宁九代形象旗舰店全国首店落地解放碑八一广场。季内，一汽大众纯电系列、埃安、阿维塔等背靠传统车企的新能源品牌都有所扩张。三季度未录得优质商业开业，疫情反弹和高温限电致空置率攀升。三季度，重庆优质零售物业市场未录得新增供应。虽然暑期旅游旺季来临，但受疫情反弹和封控影响，局部地区旅游活动受限，商业活力有待进一步释放。同时，8月以来重庆持续高温，步行街、街区等室外消费活跃度明显下降。极端天气下，供电缺口不断扩大，为保障民生用电，重庆出台限电令，商场运营时间受到挤压。疫情反弹和高温限电双重压力下，全市零售物业平均空置率较上季度上升0.5个百分点，至15.2%。疫情和高温限电的双重压力导致需求减弱，租金下探。租金方面，品牌方在疫情和高温限电的双重压力下减缓了扩店节奏，退租增加，需求减弱。同时一线城市三季度疫情反复，头部品牌暂未恢复扩张趋势。本季度重庆优质零售物业首层平均净有效租金为360元/平方米/月，租金环比承压下跌0.5%，但环比下跌幅度有所放缓。年底大石化商圈迎来供应高峰，国庆消费助力市场企稳。进入年底，预计将有43万平方米的新增供应进入市场。随着时代天街E馆、重庆100 Mall等地标型的重点项目亮相市场，大石化商圈的辐射范围将进一步加强。国庆假期间，主要商圈和重点监测商贸企业零售额同比增长4.8%，良好的销售数据也将帮助市场企稳。每平方米每月有效租金基于可租赁面积360元-1.3%租金周期跌幅放缓重庆箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2280859095100105110115120落成量未来供应千平方米17202122F19181,2001,0000250550750租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：重庆零售物业市场指重庆优质零售物业市场。38二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“市场迎来项目集中入市期，提升区域商业活力。”齐旋婷，沈阳研究部分析师新开业项目拉动市场需求，核心商圈优质物业品牌平稳调整。本季度市场需求主要来自新开项目，为首店经济及品牌升级提供了优质载体，有效提振区域商业活力，助力商圈创新升级吸引流量。存量市场来看，疫情反复致使品牌开店及扩张步伐放缓，但核心商圈的优质项目迭代更新平稳，餐饮、时尚行业依旧是主力需求，如咖啡品牌%Arabica本季度连开两店；潮流运动类服饰品牌积极布局，LEVIS、VANS等品牌进驻铁西万象汇。三季度录得两个新项目开业，市场总体量升至664万平方米。本季度共录得两个项目入市，新增供应24.1万平方米。位于金廊商圈的前海环球汇于本季度正式开业，依托核心区位，项目锁定年轻潮流群体，引入Meland Club创新旗舰店、星巴克甄选店等品牌，为金廊商圈零售市场注入新活力。龙湖浑南天街主要服务周边家庭消费群体，引入极氪汽车、韦德伍斯等多家首店，以及蔚来NIO House、永辉超市绿标店等升级品牌，引领新市府区域消费升级。受新项目入市影响，全市整体空置率升至18.8%，环比上升0.4个百分点。三季度整体市场租金有所下滑。第三季度，全市优质零售物业首层净有效租金录得235元/平方米/月，环比下降0.4%。受疫情影响，品牌拓店愈加谨慎，业主积极进行业态品牌调整以优化布局，以灵活优厚的租赁条件吸引品牌入驻。核心商圈体现消费韧性，而次级商圈因项目同质化严重，租金继续呈下跌趋势。新增供应入市或将进一步促进沈阳零售市场提质升级。截至年底，市场将继续迎来两个优质项目入市，为市场带来15万平方米的新增供应，在提振市场活力的同时也将进一步加剧市场竞争。预计2022年底全市整体空置率将略微上升。品牌方谨慎的扩张态度加之供过于求的市场环境或将导致整体租赁需求承压。但中长期来看，在疫情相对稳定的情况下，良好的市场竞争环境将激发消费潜能，助力沈阳零售市场回归稳定发展通道。每平方米每月有效租金基于可租赁面积235元-1.1%租金周期跌幅加快沈阳箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数100110115105120908085954Q174Q184Q194Q204Q214Q22千平方米落成量未来供应17202122F19180150300450600750租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：沈阳零售物业市场指沈阳优质零售市场。39二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“零售物业市场活跃度有所下滑，马太效应将进一步加剧。”冯莉，武汉研究部经理市场情绪谨慎，服务业态及餐饮、时尚类首店保持韧性。本季度的零售消费市场略显疲态，租赁势头放缓。而在本季度新开店铺中，服务业态成为逆势扩张的黑马。多家美容美发品牌以及多样化精细化的运动业态进驻各大购物中心，拓店趋势明显，这顺应了后疫情时代下人们愿意为提升生活品质而买单的消费趋势。此外，首店经济热度不减。本季度tea stone、鹤季等创新中式茶饮品牌进军武汉，受到年轻客群的欢迎。时尚零售方面，Marni、Maison Margiela等奢侈品牌首店相继亮相，on昂跑、Nautica、Burton等专业户外品牌亦首次落地。三季度录得两个新项目开业，全市空置率小幅攀升。因部分项目受疫情影响导致工期延后，三季度仅两个商业街入市，其中位于核心商圈的武汉国金天地街区Yue街于九月底开业，该项目定位为年轻客群的娱乐社交型消费场景，将与后期入市的购物中心共同组成多元综合体。由于本季度录得武汉销品茂购物中心闭店进行升级改造，全市优质零售业的净吸纳量为负14.0万平方米，空置率小幅上升0.7个百分点至12.3%。截至三季度末，市场总体量回落至802.0万平方米，环比下降1.1%。整体租金表现平稳，项目两极化趋势凸显。三季度全市优质零售物业首层净有效租金下调至385.6元每平方米每月，环比微降0.1个百分点，租金整体走势较为平稳。随着市场需求减弱，零售项目的租金两极化表现愈加明显。运营成熟的头部项目租金水平保持韧性，而前期经营承压的购物中心由于受到疫情冲击和外部市场压力的持续影响，会提供更加优惠的租金和免租政策以稳定租户，尤其是针对疫情直接管控的商业业态。城市商业版图持续扩张，消费信心和租赁需求有望逐步恢复。四季度预计将有8个优质零售项目合计110万平方米入市，其中一半项目位于洪山区白沙洲、汉阳区四新等非核心商圈，推动零售物业向近郊区域加速下沉，城市商业格局将更加均衡。在集中供应所带来的市场竞争下，全市空置率预计将小幅上扬，整体租金将面临短暂下行的压力。得益于精准的常态化疫情防控政策，武汉1-8月社会消费品零售总额4195.9亿元，同比增加4.7%，这有助于零售商和消费者的信心恢复。同时，湖北省政府于八月出台多项措施扶持首店首发经济和汽车消费，预计将有效带动租赁需求的复苏，进一步激发市场活力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积386元 0.2%租金周期租金平稳武汉箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001201101051154Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F191801503004507506009001,0501,200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。武汉零售物业市场指武汉优质零售物业市场。40二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“疫情使需求下降、客流波动，商业运营承压；政府出台政策培育国际消费中心城市，助力消费市场恢复和发展。”甘甜，华西区研究部高级分析师优质项目录得首店入驻，小型门店需求相对活跃。虽整体市场处下行轨道，但优质项目韧性犹在，三季度仍不乏首店入驻。HOKA西北首店坐落赛格，Vivienne Westwood同月现身高新中大国际和赛格，MAIA ACTIVE于大悦城开业，NORHOR西北首店也于三季度落成。今年1-9月，西安五次暂停堂食严重冲击餐饮业，季内正餐退租较多，而门店较小的咖啡茶饮相对活跃，M Stand、Tim Hortons季内均录得新开门店。连锁品牌的分散布局降低了疫情封控的整体影响，因而抗风险能力更强，西西弗书店等连锁品牌拓店仍较活跃。前三季度未录得优质商业开业，需求减弱、退租频现使空置率上升。疫情频发使居民消费信心下降后短期难以恢复，三季度市场仍延续上半年的下行趋势。7-8月市场再遭疫情冲击，堂食暂停、运营时间减少，导致客流下降、商场运营受冲击，西安优质零售物业市场平均空置率连续四个季度上升，至季末报11.4%，环比上升0.3个百分点。影院、超市等主力店持续出现退租现象，个别项目营业面积大幅缩减，三季度全市净吸纳量录得负9.4万平方米，退租面积远超新租。市场活跃度下滑，影响筹开项目招商进度，西安前三季度均未录得优质零售物业开业，总存量维持650万平方米。疫情预期趋于常态化，租金持续呈下行趋势，轻资产赛道表现活跃。需求下降使部分商家面临停业风险，品牌扩张更趋谨慎，运营方议价能力随空置率走高而持续减弱，西安优质购物中心首层平均租金环比下降0.7%，报371.0元/平方米/月。疫情以来，市场竞争愈发激烈，融资难度增大，头部商业开发企业更重视“轻资产”模式，以拓宽现金流来源、优化商业项目布局。轻资产项目在西安也备受青睐，9月万达商业管理集团正式接管轻资产项目鑫苑大都汇购物中心。整体优质零售物业市场仍然承压，但下行速度放缓。整体市场仍呈下行趋势，但下行速度放缓。1-8月，西安限额以上消费品零售额约1,575.9亿元，同比下降6.9%，但降幅较1-7月收窄1.7个百分点。益田假日天地等项目预计于四季度开业，国庆长假和年末消费旺季亦为复苏带来希望。居民出行和消费意愿下降，城市商业面临挑战，随着促销政策持续发力，季末部分商品零售增速开始回升，消费市场仍具韧性。西安商务部于9月印发 西安国际消费中心城市培育创建三年行动方案，积极培育城市品牌、推动消费市场高质量发展，将为零售市场注入活力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积346元-1.8%租金周期跌幅放缓西安箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含SKP和赛格以外的百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001201101051154Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F191801503004506007509001,0501,2001,3501,500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。西安零售物业市场指西安优质零售物业市场。41二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“三季度有一个新增项目入市，高端美妆个护品牌首店频入杭州。”孙懿文，杭州研究部经理高端美妆个护提振核心商圈活力，创意餐饮风潮席卷杭城。从业态来看，时装行业支撑三季度的主力需求，占三季度新开业商铺的32%，餐饮占比24%，比重较上季度有所下降。三季度餐饮品牌的需求集中在轻餐及创意餐饮品牌，如Gaga在杭州万象城开出了浙江首店，已在上海布局多家连锁店的Baker&Spice也于近期迎来浙江首家门店开业。茅台冰淇淋旗舰店作为浙江首店进驻湖滨88。时尚及服装业态上，高端美妆个护在三季度表现亮眼，资生堂集团旗下的高端化妆品牌the Ginza在武林银泰开出浙江首店，彩妆品牌Charlotte Tilbury进驻杭州万象城，Penhaligon s潘海利根也在杭州万象城开出全国首家旗舰店。三季度仅有一个零售项目入市，总体空置率略微上升。位于未来科技城商圈的科技城宝龙广场，于9月30日开业，为该板块带来9.6万平方米的新增供应，该项目定位为区域型购物中心，旨在承接整个未来科技城核心商圈的消费需求。三季度杭州全市优质零售物业的空置率为8.1%，环比上升了0.2个百分点。其中，全市购物中心的空置率环比上升了0.2个百分点至9.0%左右。从细分市场来看，城西和城北商圈的空置率均有明显上升，商圈内的购物中心换铺率较高。而武林和湖滨两大核心商圈在三季度的总体表现稳健。三季度核心商圈零售物业市场租金有所回升。三季度杭州全市零售物业租金略有下降，首层净有效租金环比下降0.4个百分点至539元每平方米每月。核心商圈零售物业市场平均净有效租金达961元每平方米每月，与上季度相比上升0.6个百分点；而非核心商圈的租金则继续保持下跌趋势，净有效租金环比下降2个百分点至395元每平方米每月。预计未来一年总体空置率仍有上升趋势。2022年四季度至2023年，杭州零售物业市场预计将迎来6个项目的开业，总体量达到59万平方米。其中，位于城东商圈的港龙悠乐城有望于今年四季度入市。未来一年的新增供应以购物中心为主，主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈。总体空置率预计有略微上升，年底或达到8.3%。未来杭州的零售物业市场格局将更趋多元化，城市级购物中心的数量有所提升，武林等传统核心商圈的零售市场也将迎来新一轮的价值预期。每平方米每月有效租金基于可租赁面积539元-0.7%租金周期跌幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2280859095100105110115120落成量未来供应千平方米17202122F191801503004506007509001,0501,200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。杭州零售物业市场指杭州优质零售物业市场。42二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“时尚和餐饮业态为零售物业市场赋能。”高悦，南京研究部高级分析师三季度餐饮与时尚业态主导市场需求。三季度，受新增零售项目影响，全市净吸纳量约为19.6万平方米，南京优质零售物业市场整体空置率环比下降0.5个百分点至 4.0%。餐饮业态作为吸引人流量的一种有效手段，在购物中心中业态占比持续扩大，三季度餐饮在新开及围挡占比依然最高，超过35%。时尚类新开占比约30%，在各业态中首店数量最多，如MFK全国首店、Carita亚洲首店，以及珠宝品牌Buccellati江苏首店均选址德基广场；汽车零售受益于政策利好，在生活类业态中表现最为活跃，三季度汽车展厅新开店超12家，以新能源汽车为主。南京优质零售市场录得两个项目开业。位于夫子庙商圈的南京三山街万象天地于9月30日开业，建筑面积约为9.4万平方米，预计将进一步提升夫子庙商圈业态丰富性。金象城购物中心于9月25日开业，位于桥北商圈，体量约为13.8万平方米，有效为桥北商圈零售市场注入新鲜活力。截至三季度末，全市零售物业市场空置率4.0%，环比下降0.5个百分点，购物中心平均空置率为3.9%，环比下降0.7个百分点。整体零售物业市场租金小幅下降。三季度南京全市优质零售物业首层净有效租金略有下降，录得15.9元每平方米每天，环比小幅下降0.3个百分点。而核心商圈租金小幅下调，净租金约为20.8元每平方米每天，环比下降0.2个百分点。次级商圈租金环比下降0.1个百分点至11.6元每平方米每天。据统计，南京社会消费品零售总额增幅在5月触底以后，开始缓慢回升，7月以来，南京全市组织开展了170余场各具特色的消费促进活动，有效促进零售市场繁荣。8月社会消费零售总额超过去年同期，社会消费活力正在逐渐回升。南京零售物业市场租金预计平稳下调。2022年第四季度预计有三个项目入市，合计约25.5万平方米体量，令人瞩目的河西商圈国金中心部分餐饮将于今年四季度开业，目前已上围挡。预计整体空置率将小幅上升至4.6%。2023年南京零售物业市场将迎来供应高峰，预计将有83万平方米的新增零售项目入市，集中布局于次级商圈，项目以中端购物中心为主，预计将缩小与核心商圈零售项目密度差距，支撑次级商圈零售需求增长，带动零售市场活跃度恢复。每平方米每月有效租金基于可租赁面积486元-0.9%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2280859095100105110115120落成量未来供应千平方米17202122F191801503004506007509001,050租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京零售物业市场指南京优质购物中心市场。43二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|住宅二零二二年第三季度大中华区物业摘要 44|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“楼市利好政策频出，开发商加大推盘力度。”米阳，华北区研究部总监前三季度北京高端住宅市场累计成交量创五年来最高值。第三季度，北京高端住宅市场共成交1,709套。经历上季度的销量小高峰之后，本季度市场成交小幅回落，但较去年同期持续增长，同比增长97.1%。8月，中国人民银行再次下调LPR，这已经是今年内的第三次下调。同时，国家进一步下放地方楼市政策的调整权利，助力市场信心持续回暖。其中，北京市出台了针对老年人的差别化信贷政策。利好政策频发的背景下，销售额持续保持高位，反应出市场的稳步恢复。开发商积极放量，市场供应保持高位。本季度北京豪华公寓市场供应规模明显上升，共录得2,574套新增供应，环比增加15%。开发商赶在“金九”到来前推出更多项目，备货销售。第三次集中土拍于9月底完成，共成交18幅地块全部成交。平均溢价率较上次上升0.71个百分点，为2022年至今为止的最高值，表明土地市场热度继续升温。本季度高端住宅售价和租金出现小幅调整。第三季度，北京高端住宅新房价格环比微降0.1%，部分开发商仍以增加销量、快速回笼资金为首要任务，采取优惠措施拉动销量。租金增长在本季度停滞，环比微降0.2%。面对经济增长压力，部分企业对于员工住房成本把控更为严格，租房需求有所减弱，部分业主做出价格让步。房地产相关政策或将持续宽松，助力市场信心逐渐回暖。随着传统市场旺季的到来，开发商将紧抓节点，进一步加大推盘力度，预计高端住宅新增供应将维持高位，并带动市场成交情绪。近期房地产市场利好政策频出，市场情绪改善进一步提高购房者热情，预计成交量将继续上升。新增供应涌入市场，短期内高端住宅新房资本值预计仍将稳定上升。每平方米每月基于建筑面积149元-0.3%租金周期租金平稳北京备注：北京住宅市场是指北京豪宅及高端住宅市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数801401601201004Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应套数0100020003000400017202122F1918租金同比增长率注：增长率为同质比变化45二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“积压需求释放，带动住宅成交快速回升。”姚耀，中国区研究部总监宽松信贷环境提振市场购买情绪。货币政策发力推动贷款利率持续下行，市场成交快速回暖，疫情期间积压的购买需求在三季度集中释放。三季度在大量新增供应入市后，整体住宅成交量回弹至约367万平方米，环比上涨188.4%，同比上涨51.6%。高端市场方面，改善型需求韧性依旧，市场成交势头维持稳健。三季度，受到高端楼盘供应量减少的制约，仅录得732套高端商品住宅成交。普通商品住宅市场迎来供应放量。上季度受疫情影响供应放缓，三季度有相关部门缩短了预售审批流程，使新项目加快入市，在缓解开发商资金压力的同时又满足了市场上积压的购房需求。三季度，整体商品住宅市场迎来大量供应入市，共录得约360万平方米，环比上升235.3%，同比上涨127.5%。在高端住宅市场上，三季度共录得两个项目，合计785套高端商品住宅入市，分别是位于苏河湾板块的苏河世纪以及位于前滩板块的东方悦澜。在同期市场上高端供应有限的情况下，两个新项目均受到了购房者的热捧。高端一手价格年内首次微涨。三季度，在供应端政策的优化调整下，高端一手价格环比微涨0.4%至人民币126,700元每平方米。在高端二手市场，居住空间宽敞舒适的高品质住宅产品普遍受到改善型购房者的追捧。因此，三季度录得高端二手价格环比上涨1.3%至人民币108,700元每平方米。高端租赁市场在三季度维持韧性，主要受益于开学前家庭型租客需求活跃，以及疫情后催生的改善型租赁需求。因此，三季度录得平均租金环比小幅上涨0.6%。2022年高端商品住宅成交量有望超过2021年。预计至2022年底，上海整体楼市政策仍将维持偏紧基调。即便是在紧缩政策环境下，预计强劲的改善型需求仍将继续支撑高端市场。预计在供应端政策持续优化调整的环境下，高端一手价格有望在四季度继续迎来小幅增长。高端二手市场方面，在大部分积压的改善型需求在三季度集中释放后，我们预计高端二手成交活动将在四季度放缓，2022年全年高端二手价格的涨幅将较2021年全年7.2%的增长明显放缓。每平方米每月基于建筑面积175元 1.1%租金周期涨幅加快上海箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数801001401601204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应套数010002000300040005000600017202122F1918租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：上海的住宅市场是指上海高端住宅市场。46二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“三季度整体住宅市场氛围较为冷淡。”曾丽，华南区研究部总监本季度高端住宅需求较上季度略显疲态。人民银行于八月再次下调五年期贷款市场报价利率15个基点至4.3%，并发布通知将阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。然而政策的放松对广州一手高端住宅市场的刺激作用还未见成效，一手高端住宅成交量环比下降19%。二手高端住宅需求依然主要集中在珠江新城等核心区域，非核心地段以及市郊的二手高端住宅项目在整体住房需求疲软的环境下，对潜在买家的吸引力相对较弱。本季度迎来多个高端项目入市。三季度市区新增供应充足。入市的高端住宅项目包括位于天河区的合景臻溋名铸以及金融城壹号、白云区的粤海云港城、荔湾区的广州幸福湾以及海珠区的保利湖光悦色等，共计新推套数1,675套。本季度无新高端住宅项目竣工。本季度一手以及二手高端住宅资本值增长放缓。受需求疲软的影响，本季度一手高端住宅成交量明显下滑，资本值增长停滞，环比下降0.1%。反观二手住宅市场，卖家对未来市场较为乐观，非急售卖家议价空间有限，全市二手高端市场资本值环比微涨0.5%。本季度全市高端租赁市场因为大量租约到期，可租赁盘源增多。加上全国各地疫情反复，导致高端租客，例如前往广州CBD区域就职的高管延迟或取消了行程，全市租赁需求减少。在此背景下，整体租赁市场活跃度有限，租金环比下跌0.2%。广州房地产市场短期内依然是买方市场。持续宽松的购房政策表明了政府刺激市场购房需求的意愿，预期这些政策将利好首套置业者，市场活跃度的提升会吸引观望中的买家入市，市场信心预计会有所恢复。由于当下不活跃的住宅市场气氛，开发商的现金流压力预计在未来12个月不会大幅改善。“三条红线”等政策持续降低开发商融资速度与体量。因此，广州一手高端住宅资本值预计短期内保持稳定。每平方米每月基于建筑面积99元-4.0%租金周期跌幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度累计值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数801001201401604Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应套数17202122F191801,0002,0003,0004,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化47二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“高端住宅一手市场打新热潮不减，二手市场尚未摆脱低迷。”曾丽，华南区研究部总监一手市场楼盘冷热不均，二手成交量保持低位徘徊。目前深圳房市仍处于调整阶段，大多购房者依然表现谨慎。因此，尽管一手高端住宅子市场因产品高保值能力和限价优势，活跃度继续领跑住宅市场，但除个别位置优越、一手二手价格倒挂明显的楼盘获得热烈市场反响，其余楼盘去化速度依然不容乐观。由于二手房指导价政策未见放松迹象，且一手市场凭借明显价格优势分流客源，深圳二手市场行情仍显低迷。从数据来看，二、三季度全市整体二手房成交量较一季度历史低位有所好转。但6月以来，整体二手房月成交量四连跌，9月成交量再次跌破2000套，高端二手房成交量亦低于预期，市场回稳仍有待时日。传统楼市旺季到来，开发商加大推盘力度。过去两季度一手高端住宅市场有7个项目开盘，共计约为一手市场提供2100套新增供应。新项目均位于福田和南山区成熟高端住宅片区。其中，值得注意的是，海德园A区和招商玺家园成功在开盘当日售罄，有效提振市场信心。随着疫情影响和开发商资金周转问题逐渐得到控制，市场交付数量逐步回到合理区间。深圳二、三季度共有5个高端住宅项目迎来交付，高端住宅市场总存量新增约1700套单位。二手房市呈现僵持局面，租赁市场喜忧参半。一手高端住宅资本值因限价政策保持稳定。二手高端市场持续严格调控，政策干预下交易成本上升，买家观望情绪浓厚；同时，业主惜售心理占主导，以致交易节奏放慢。因此，二、三季度二手高端住宅资本值保持平稳。过去两季度，高端住宅市场片区之间租赁情况差异化明显。便于公司高管通勤且生活配套设施优越的片区租赁需求依旧旺盛，推动租金水平稳健上升。而其余片区空置率均有不同程度上升，对租金造成下行压力。综合而言，近两季度全市范围内租金水平仅有微幅波动。二手市场筑底蓄势，观望情绪有望逐步消散。随着近期一手市场持续上新，前海、蛇口等热门片区的优质限价楼盘有望持续吸引购房者，而预期升值空间有限的楼盘仍会面临较为严峻的去化困境。预计一手高端住宅销量在未来12个月内保持平稳。尽管短期二手市场政策恐难放松，但随着长效机制的贯彻落实，二手高端住宅资本值趋于稳定，购房者有望重铸市场信心。未来12个月，二手市场有望逐步摆脱观望情绪，成交量与资本值或将小幅上涨。每平方米每月基于建筑面积1,510元-0.9%租金周期租金平稳深圳箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度累计值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数801001201401604Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应套数17202122F191804,0008,00012,00016,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化48二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“按揭利率上涨使购房者推迟购买。”黄志辉，研究部执行董事需求复苏速度不及预期。本季度有多个新盘推出市场，但销情不一。首价低于二手物业市价的新盘普遍取得高销售率。例如，由新鸿基开发的“NOVO LAND（第一期）”和由恒地开发的“ONE INNOVALE BELLEVUE”均售出超过95%推售单位。然而，位于启德的“Miami Quay”在其首两轮推售中仅售出276个单位中的41个。尽管金管局放宽按揭压力测试有助于修复信心，市场仍担忧加息持续。本季度二手住宅买卖数量按季度下跌33%。部分蓝筹屋苑成交均价创三年来新低。私人住宅供应将达标。根据政府卖地计划，第三季度预计以招标形式推出3块住宅用地，分别位于启德，赤柱和坚尼地城，总计将提供2,500个住宅单位。加上来自市区重建局，港铁和私人的新建或重建项目，预计本年度首三季度用于私人住宅的土地供应可提供总计11,900个单位，超过政府年度目标的90%。第三季度预计将有157个豪宅单位获得政府批发入伙纸，包括长江实业开发的半山“波老道21号（第二期）”（50个单位）。豪宅市场成交持续疲软。第三季度租赁市场情绪低迷，成交量环比估计下跌6.5%。尽管受到外籍人士流出的影响，豪宅租金在上季度回升1.0%后，本季度环比录得0.2%微跌，年初至今合计下跌1.0%。长江实业发布公告称以超过200亿港元的价格向一个基金出售半山“波老道21号”项目余下所有单位。此外，位于“浅水湾道90号”和“寿臣山15号”的两个洋房分别以4.10亿港元和4.35亿港元成交。豪宅资本值在上季度上升1.2%后，本季度环比回落0.9%。下行趋势将延续至2023上半年。受持续加息影响，投资需求预计将维持低迷。另一方面，港币汇率上升将进一步削弱港币计价资产的吸引力。但是我们相信，若旅行限制全面解除以及政府调整需求管理措施，豪宅价格将会得到支持。豪宅租金预计将在2023年下半年回升，受益于净人口流出速度放缓和经济状况的改善。我们维持2023年豪宅租金下跌0-5%的预测。每平方尺每月基于实用面积39港元-0.8%租金周期跌幅放缓香港箭头指示未来12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2260708090100110120130落成量未来供应套数17202122F19180100200300400500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港住宅指香港整体高端住宅市场。49二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“市场预期美国持续加息，将继续影响住宅投资市场。”黄嘉良，物业估价部董事住宅需求大幅减少,每月平均成交少于二百宗。根据澳门财政局数字显示，2022年第三季共录得533宗住宅买卖成交，按年下跌64.5%；楼花销售只有9宗，只占住宅成交量1.7%。2022年首三季合共有2,165宗住宅成交，按年同比大幅减少54.9%；投资者仍然保持观望，住宅成交量低迷。小型住宅项目开售,销售情况理想。2022年首三季共有5个工程项目获发在建楼宇(楼花)预先许可，合共只有121个住宅单位可销售供应，建筑面积约11,665.5平方米。有楼盘在取得预售许可后马上开展销售工作,因主要为小型低层项目（如碧芦、傲莲阁和信敬轩等），加上澳门一段时间没有新盘开售,销售情况理想。在利淡因素影响下,大部份住宅业主愿意减价出售,较价钱较估价低。租金表现持续下跌，2022年每三季高级住宅租值按年下跌14.5%，中小型住宅租值则按年下跌12.7%。资产表现方面，2022年每三季高级住宅资产价格按年下跌12.3%，中小型住宅资产价格则按年下跌11.2%，投资回报率均约1.5%。市场缺乏刺激楼市因素，住宅物业未来一年依然受压。在现时防疫以动态清零为主的环境下，澳门经济在短期内难以复苏。加上未来美国将持续加息，直接加大楼市下行压力。社会上有地产及银行等行业代表已多次呼吁放宽楼市政策，惟澳门政府认为未具备条件为该等政策松绑，市场缺乏刺激因素提振楼市。每平方米每月基于建筑面积79元-14.5%租金周期跌幅放缓澳门箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22507090110130150落成量未来供应套数0100020003000400017202122F1918租金同比增长率注：增长率为同质比变化50二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|物流地产二零二二年第三季度大中华区物业摘要 51|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“供应放量缓解市场积压需求。”米阳，华北区研究部总监市场需求均衡，部分行业退租所产生的空置面积迅速去化。由供应链、电商和制造行业及其上下游所组成的需求结构在本季度持续稳健。多个业主积极调整项目内租户行业结构，旨在强化园区单行业聚集效应，与租户方实现更好的资源共享。生鲜电商行业的前置仓业务近期报告利润率下滑，个别品牌已暂停运营该业务。因此，北京市多个高标仓项目中出生鲜电商租户退租案例。但强势的替代行业需求迅速吸纳了上述空置面积，整体市场空置率未受影响。新供应面积得到大比例去化，市场空置率录得5.4%。第三季度有超过6.5万平方米的新增供应入市，得益于稳健的市场需求，新增高标仓项目的可出租面积在入市前就可完成全部预租签约。因此，本季度空置率仅环比小幅上浮1.3%，保持在5.4%的健康水平。本季度新项目定位多样，注重行业集群化和商业资源聚合共享，且具备满足租户定制化需求的硬件功能。同时，未来项目增加了多层库和盘道库设计，核心目标为增加土地利用率与项目容积率。优质新项目推动租金上涨。高标仓储新项目入市拉动整体租金小幅上涨，力证市场承租力强劲。得益于高租金基数加上新项目定制化仓储的溢价，本季度市场平均租金录得1.76元/平方米/天，环比上涨1.1%。供地放量为市场带来新机会。2022年四季度预计会有197,922平方米新增供应入市，在强劲需求和稳定的预租进度的双重推动下，空置率将持续保持低位。计划打造“首都物流高地”的京平物流枢纽产业园持续发展，本季度录得三宗土地成交，共计10.8公顷。未来该区域将吸引市场中更多投资方与运营方的兴趣。每平方米每天基于建筑面积1.76元 3.7%租金周期租金平稳北京备注：北京工业地产是指北京优质非保税物流市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指北京非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2280901001101201301401501601700 0P%落成量未来供应千平方米百分比171819202122F0200400600租金同比增长率注：增长率为同质比变化52二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“随着上半年新冠肺炎疫情管控放宽，本季度上海物流市场的租赁活动得益于较为稳定的需求而回暖。”姚耀，中国区研究部总监三季度租赁活跃度在经历上半年需求放缓后有所提升。本季度净吸纳量上升至14.5万平方米，彰显了物流地产的韧性。虽然新增供应较多，但本季度的租赁需求中和了新增供应对空置率的影响。因此，本季度空置率与上季度相比仍出现微降，由9.9%降至9.8%。三季度租赁成交来自于多个不同的需求端，其中，包括第三方物流在内的一些本地企业在某新竣工园区及松江某成熟项目中均有超过5,000平方米的新签租赁。同时，新能源汽车企业仍在积极寻求面积，例如某知名新能源汽车企业整租了位于奉贤的新项目。三季度共有三个新项目竣工入市。与较为平静的二季度相比，本季度迎来三个新项目竣工入市。万纬金山漕泾园区为金山子市场新增4.2万平方米高标仓储面积，并已在交付时达到良好的预租水平；万纬奉贤海港项目在完工时已被某新能源汽车企业整租。除此之外，新宜交付了其位于松江新浜的物流园项目。2022年预计还有两个总体量达40.9万平方米的新项目竣工交付，其中易商青浦雨润物流园体量共计34.5万平方米。届时预计使得青浦子市场的总存量增长超过30%，空置率在短期内或有上升。租金在稳定的市场需求下，保持上涨势头。三季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，同比上涨3.1%。平稳的租赁需求使得租金保持增长势头，在成熟的子市场中租金增长尤为显著。三季度，上海物流地产市场并未录得大宗成交，然而，境内外投资者对物流资产热情不减，特别是位于如上海这样物流枢纽的优质资产。短期内，新增供应预计将推高整体空置率。2022年整体新增供应预计仍将保持高位，短期内或推高市场空置率。其中在青浦等大量新增供应集中的子市场中影响将尤为显著。我们预计整体租赁需求将从上半年因疫情导致的租赁放缓中逐步复苏。第三方物流预计将持续发力，推动对物流地产的需求。同时，来自零售、电商和制造业等企业的租赁需求预计也将逐渐复苏。在疫情下形成的新消费习惯预计将带来更多的冷链仓储相关需求。每平方米每天基于建筑面积1.56 元 3.1%租金周期涨幅放缓上海备注：上海物流市场是指上海高标准仓储设施市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80150140130120110100904Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米百分比171819202122F0 0P004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化53二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“个别项目空置走高影响业主心态，租金增长小幅放缓。”曾丽,华南区研究部总监非保税需求大体保持稳定，个别项目经历退租。三季度，本地疫情整体受控，广州的主要经济活动未受到明显影响；暑假的到来也在一定程度上带动了本土消费，广州消费市场本季度有所回暖。在此背景下，多数广州非保税项目需求稳定并保持满租，但仍有个别项目出现了租户退租的现象。保税需求较为稳定。本季度，南沙子市场内仅剩的2.5万平方米空置面积已由某第三方物流公司吸纳；截至三季度末，存量保税项目都已满租。存量项目空置上升，推动非保税空置率上行。本季度广州非保税市场共两个新项目入市，均已满租；但个别存量项目出现较大面积退租。例如，某美妆及护肤品电商为控制成本出现约2.9万平方米的退租；某高端显示屏制造商则由于自身战略调整退租了约4万平方米。三季度，全市非保税空置环比上升4.2个百分点至8.1%。保税市场方面，本季度两个位于白云子市场的项目竣工入市，为广州保税市场带来约19万平方米的新增供应。由于白云子市场的保税需求主要来自空运，该类需求规模相对较小，两个新保税项目的空置去化不理想；虽然存量保税项目满租，但全市保税空置率仍升至26.6%。部分业主心态受空置影响有所松动，非保税租金增长稍缓。三季度，多数非保税项目的需求稳定，业主心态较平稳。但黄埔本季度的新增空置以及未来数月内预计将进入市场的空置面积体量可观，对区域内部分报价偏高的业主心态造成一定影响。因此，三季度黄埔的租金增长有所放缓，进而导致全市租金增长环比微降约0.3个百分点至0.5%。白云区新入市项目对于其他区域的保税项目影响相对有限，例如租赁需求主要源于海运的项目。因此，存量保税项目的需求较为稳定，业主对于租金稳定增长相对乐观。三季度广州保税市场租金依然保持了0.6%左右的环比增长。短期内非保税市场租金或将继续承压。未来12个月，广州非保税仓储市场将迎来约80万平方米的新增供应。新项目的集中入市或将进一步推高全市非保税空置率，部分业主的焦虑情绪可能加重，进而一定程度上压缩非保税市场租金的上升空间。至2023年底，白云子市场预计还将迎来近15万平方米的新增保税仓储面积。由于该子市场的保税需求相对有限，项目间竞争加剧可能会压迫片区及全市保税租金走势。另外，短期内海外的不稳定因素可能会造成保税需求波动；因此，未来广州保税市场租金的涨幅预计趋缓。每平方米每天基于建筑面积1.33元 3.1%租金周期涨幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指广州非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80901001101201301401504Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米百分比171819202122F0 0P0160240320400租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：广州工业地产是指广州优质物流仓储市场。54二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“疫情防控下，高标库对于物流保供保畅的积极作用凸显，市场需求稳步释放。”张潇嘉，华西区研究部董事疫情下，高标库保障民生的刚需属性凸显。尽管第三季度成都遭受多轮疫情冲击，导致人员流动大幅下降，传统线下零售业遭遇巨大冲击。但高标库作为民生重点基础设施，是疫情防控下保供保畅不可或缺的一环。食品、日用品、医药品批发零售和物流是保障城市基础运转的生命线，疫情期间，商超、电商和外卖平台，以及单体和连锁零售药店作为重点保供企业，其相关物流运输和供应链服务企业保持着极高的经营稳定性。季内，生鲜超市、电商、医药流通企业，以及冷链运营商等涉及居民基本生活需求的行业仓储需求仍保持平稳增长。此外，在全国公路货物运输量连续六个月录得同比负增长的背景下，成都公路货运量持续保持高增长，2022年1-8月，公路货运量累计超过2.4亿吨，同比增长11.1%，除地区内零售消费品和工业品的运输需求外，成都作为西南区域物流分拨中心的大量货物中转分拨业务对仓库需求形成强有力支撑。第三季度全市净吸纳量稳步回升至29.0万平方米。三个新项目入市，成都高标库总存量突破600万平方米。第三季度，嘉民新都物流中心、宝湾新都东物流园、普洛斯龙泉驿南物流中心交付使用，共计新增仓储面积32.0万平方米，全市高标库总存量突破600万平方米。三个新项目均以较高的预租率交付市场，市场平均空置率环比继续下探0.2个百分点至14.1%。龙泉驿、青白江子市场间竞争加剧，以价换量导致全市租金下滑。作为成都新增供应最集中的两个高标库子市场，截至季末，龙泉驿和青白江子市场高标库总存量分别达到近200万平方米和140万平方米水平，可租赁面积分别高达35.3万平方米和23.5万平方米。其中青白江子市场凭借大量全新高标库设施、更低的租金水平和丰富的可选择面积，区域吸引力不断增强，同时对龙泉驿子市场的分流效应也持续扩大。两大子市场自年初开始的价格战持续发酵，通过较低的低价吸引大面积需求客户。季内龙泉驿和青白江净吸纳量共计达27.5万平方米，占全市比重高达95%，以价换量成果显著。然而两大子市场低价竞争拖累全市平均净有效租金环比下跌1.9%至0.64元每平方米每天。未来三年市场新增供应将显著下降，逐步进入存量市场时代。未来三年成都市场新增供应将显著下降，成为市场消化存量的最佳时机，届时青白江和龙泉驿激烈的租户争夺将有所缓解。存量时代下高标库项目的设施管理能力、物业服务水平的重要性将进一步凸显。面对业务量快速增长且仓库需求复杂多样的食品生鲜、医药流通等行业企业，高标库存量项目是否具备定制化的客户服务能力，以及园区宿舍、食堂、办公等配套设施保障将成为影响项目租赁稳定性，以及租金收益增长的重要因素。每平方米每天基于建筑面积0.64元-1.8%租金周期跌幅放缓成都2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为前三季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行落成量未来供应千平方米百分比171819202122F0 0P004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：高标库平均净有效租金不含物业费，不含税。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22758085909510010555二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要 56|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给北京“得益于暑期利好，北京市场的休闲需求增势明显；会展及商务需求有望于第四季度中期开始逐步恢复。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部三季度北京市场休闲需求强劲，会议会展需求暂未恢复。得益于暑假与中秋节的假期，北京休闲需求在第三季度呈现增长。据北京市文化和旅游局统计，全市199个重点旅游景点在中秋节假日期间共接待旅客约380万人次，同比增长24%。同时，京郊区域在中秋假日内接待了120万游客，与2019年同期相比增长45.5%。受限于对大型会议会展与参会人数的严格监管，第三季度的会议会展需求仍然处于低迷状态。第三季度仅举行了五场大型会议，同比下降超过80%。第三季度无新增供给。第三季度无新酒店开业。两家高端及以上酒店北京悉昙酒店与北京雁柏山庄，目前正处于试营业阶段。正式开业后，这两家酒店将为北京高端酒店市场分别增加38和67间客房。值得一提的是，北京悉昙酒店隶属于著名的罗莱夏朵集团，开业后将提供一系列的康养设施和相关活动。得益于暑期利好，第三季度酒店业绩实现增长；但全年每间可出租客房收入仍低于2021年，仅恢复至2019年同期的约四成。得益于暑期利好，八月份成为本年单月业绩最好的月份。八月北京高端酒店的平均房价为991元，入住率为64.3%，每间可出租客房收入为637元。九月的平均房价与入住率较八月环比分别下跌5.6%和21.7个百分点，每间可出租客房收入环比下降37.4%。截至2022年九月份，平均房价与入住率分别为1,005元与35.7%，每间可出租客房收入为359元，与上季度末相比增长了22.5%。然而由于第一与第二季度的低迷表现，截至九月每间可出租客房收入仍低于2021年同期25.4%，仅恢复至2019年同期的约四成。会展及商务需求有望于第四季度中期开始逐步恢复。“二十大”期间我国再次确认了“动态清零”的总方针，随着疫情形势变化和对病毒认识的深化，防控策略和举措会越来越科学、精准、有效。四季度中期“二十大“会议结束后，预期防疫策略的调整将提升出入京的便捷程度，有利于各类需求恢复。此外，受第三季度疫情管控的影响，一些大型会议与展览已被取消或推迟至2022第四季度或2023年初举行，延期举办的大型会展将成为北京酒店会展需求恢复的机会。每间可出租客房收入359元-25.4%每间可出租房收入恢复至2019年同比的43.4%备注：北京市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0 04006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23新增供给未来供应房间数2017201820192020202120222023及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500每间可出租房收入同比2021年增长率57二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给上海“零星爆发的疫情导致出行需求减弱，每间可出租客房收入的恢复仍需时间。”陈姵君，副总裁，酒店及旅游地产事业部暑期旅游需求有助于行业复苏。截至2022年8月，由于动态清零政策下的疫情零星爆发及和持续的入境管控，国际游客人次同比下降47.6%，仅368,400人。夏季度假及休闲需求的增长推动了酒店和旅游业的复苏。在2022年第三季度，酒店针对本地度假及休闲需求推出了相关度假套餐。亲友型休闲散客团体的强劲出行需求得到了见证。2022年第三季度仅2家高端酒店开业。截至2022年9月，共有1,375间客房入市。其中，具有代表性的重新定位改造项目上海大华长风华邑酒店（312间）在9月下旬正式开门营业，其前身为国丰酒店（442间）。大华集团在2020年初购买了该资产，并将部分楼层改建为其办公总部。2022年第三季度上海值得关注的新开业酒店为前滩雅辰尚酒店（210间）。今年预计还有639间客房准备入市。另外，作为文娱商业综合体前滩31组成部分的上海前滩31雅辰酒店，也将于2023年启幕。投资市场买卖双方的价格预期回归理性。由于政府的动态清零政策和各地频发的疫情，酒店业整体业绩表现仍有发展空间。截至2022年9月，市场入住率为39.9%，相比2021年同期下降了15.7个百分点，日均房价下降至807.4元，较去年同期下降了12.1%。由此每间可出租客房收入仅为322.3元，同比下降37.0%。在宏观经济因素的影响下，上海酒店投资市场买卖双方的价格预期回归理性，投资者正等待合适时机。出行限制对市场复苏形成挑战。在第四季度中，国庆假期的来临可能会为酒店业绩表现带来一定幅度的回弹。然而，由于各地严格的动态清零政策，以及具有较强社会面传播力的新变种的出现，出行者的旅游热情可能难以被全面激发。同时，将于11月初开展的上海进博会预计带动差旅需求从而刺激酒店业绩发展，但疫情政策的收紧也许会给予酒店业绩一定挑战。此外，高净值投资人和机构型投资人活跃于酒店投资市场，寻求高质量酒店不良资产的投资机会。国/央企也积极寻求机会，旨在战略收购民企开发商持有的不良酒店资产。每间可出租客房收入322元-37.0%每间可出租客房收入恢复至2019年同期的42.5%备注：数据速览酒店市场数据为上海高端酒店市场。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内中高端及以上酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源:STRGlobal，仲量联行酒店及旅游地产事业部，行业信息入住率0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23新增供给未来供应房间数2018201920202021202220232024及以后01,0002,0003,0004,0005,0006,000每间可出租客房收入同比增长率58二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给广州“随着多省份放宽人员跨省流动防疫政策，中长途旅行住宿需求有集中增长可能性；基于入境政策进一步松绑及国际航班增加，广州有机会迎来部分国际旅客需求的回归。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部三季度暑假期间广州市场各类需求恢复良好，九月起有所下滑。得益于暑期旅游旺季及疫情稳定，广州休闲需求于暑期迎来大幅增长。据携程统计，广州作为全国暑期热门旅行目的地之一，2022年暑期旅游总订单同比增长17%，酒店预订总订单同比增长34%。七月至八月广州商务及会展需求恢复良好，九月受疫情影响开始下滑。三季度广州共举办45场大型会议会展，时间集中于七月至八月。九月受本地及省内疫情影响，大部分的会展活动延期，部分商务差旅需求受阻。广州第三季度新增一家高端酒店。选址于南沙自由贸易区的核心区域的广州南沙金茂万豪酒店于八月二十八日正式开业，为本地高端酒店市场新增265间客房。第四季度广州预计将新增1家高端酒店广州增城碧桂园希尔顿逸林酒店，预计于十一月开业后向市场新增232间客房。广州市场每间可出租客房收入恢复至2019年同期的六成左右。广州市场于暑期旺季恢复迅速，七月和八月每间可出租客房收入分别为614和649元，较2021年同期分别增长61.2%和78.5%，恢复至2019年同期的超九成。九月入住率与平均房价均有所下滑，每间可出租客房收入为445元，较八月环比下降31.4%。截至2022年九月，广州高端酒店入住率为55.1%，平均房价为770元，每间可出租客房收入为424元，与2021年同期基本持平，约恢复至2019年同期的六成。中长途旅游住宿需求或有集中增长的可能性；广州有机会迎来部分国际旅客需求恢复。短期内广州客源仍将主要来源于短途旅行及宅度假，但多省份已放宽了人员跨省流动的防疫政策，跨省团队游也逐步重启，中长途旅游住宿需求或有集中增长的可能性。自2022年8月24日起，持有效APEC商务旅行卡人员无需重新申办赴华签证。10月以来，我国多家航空公司发布了新航季航班计划，宣布将陆续恢复并将新开或增加多条国际航线。入境政策的松绑及国际航班的恢复是中国进一步放宽国际间人员流动的积极信号。广州作为中国主要入境城市之一，有机会迎来国际旅客需求的恢复。每间可出租客房收入424元-1.3%每间可出租房收入恢复至2019年同期的59.6%备注：广州市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23新增供给未来供应房间数2017201820192020202120222023及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500每间可出租客房收入同比增长率59二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给深圳“本地疫情的反复为商务及会展需求的恢复带来挑战，同时也为宅度假及本地周边游的发展创造了条件。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部三季度休闲及商务需求有一定波动，会展需求受限。三季度前中期，深圳市场休闲及商务需求较为活跃，但后期市场需求再次受本地疫情影响。自八月末，深圳市爆发本地疫情，休闲旅游与商务差旅需求受到不同程度影响。9月末的中秋节假期客流量较去年同期大幅下降，根据深圳市交通运输局获悉数据，深圳陆海空铁四种交通工具在中秋节期间共到发旅客，同比下降71.0%。三季度会展需求受限。第三季度深圳仅举办大型会议会展12场，场次数量较去年同比下降约50%。自八月二十九日起，深圳会展中心为配合疫情防控工作暂停举办展会活动。八月中旬起至九月末的18场会展项目已全部延期，新日程有待公布。三季度深圳无新增高端酒店。2022年第三季度，深圳无新增高端酒店。第四季度深圳预计将新增1家高端酒店深圳深铁铂尔曼酒店，预计于十月开业后向市场新增271间客房。截至九月，深圳高端酒店每间可出租客房收入相当于2019年同期的45.7%。截至九月，深圳高端酒店市场入住率与平均房价为44.1%和923元，分别同比下降12.1%与10.4%；每间可出租客房收入为407元，同比下降29.8%，相当于2019年同期的45.7%。七月及八月为今年单月业绩最高的两个月，每间可出租客房收入为分别为555元和665元，恢复至2019年同期的六至七成。由于本地疫情爆发，九月入住率下降至49.4%，平均房价下降至828元；九月单月每间可出租客房收入为326元，同比下降50.7%，相当于2019年同期的四成。本地疫情反复，深圳酒店市场机遇与挑战并存。在本地疫情反复的情况下，深圳市政府号召居民“非必要不离深、不出省”。在短期内，深圳居民的休闲需求将集中于本地周边游和宅度假，将一定程度利好城市度假酒店及海滨度假村。商务及会展需求预计仍将受到疫情防控影响。10月深圳大型会展已全部延期，商务差旅受阻，短时间内深圳酒店商务及会展需求恢复具有一定挑战。每间可出租客房收入 407元-29.8%每间可出租房收入恢复至2019年同期的45.7%备注：深圳市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22新增供给未来供应房间数2017201820192020202120222023及以后01,0002,0003,0004,0005,0006,000每间可出租客房收入同比增长率60二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|主要酒店供给奢华酒店经营表现香港“酒店市场的全面复苏主要取决于中国大陆与香港之间旅行限制的解除。”Mike Batchelor，亚太区首席执行官，酒店及旅游地产投资咨询部随着边境的重新开放，2022年第三季度的入境旅游人次有所回升。截至2022年8月，随着入境要求的逐步放开，整体游客人数按年增长245.1%，共计183,662人次。中国大陆是香港的首要客源市场，截至2022年8月，较去年同期上涨284.5%，共计150,309人次，占入境旅客总量的81.8%。市场供给持续低迷。2022年第三季度值得注意的开业项目包括香港明怡美憬阁精选酒店和中国Rich酒店，两者皆位于香港湾仔区。香港的交易量在第三季度仍然低迷。然而，2022年前9个月的交易量致现有客房供给减少，因为被收购的酒店都将被改造成共享居住空间（Co-living）。旅游业在香港呈缓慢复苏趋势。截至2022年9月，香港奢华酒店的可出租客房收入增至917港元，同比增长26.4%，标志着香港酒店市场开始复苏。截至2022年9月，入住率同比增长5.3个百分点至34.8%，平均房价则同比上升7.3%至2,638港元。主要是因边境限制逐渐放宽，前往香港的人数开始递增。奢华酒店在9月份的平均房价为2,793港元，比去年同期增长了9.9%。其主要是由于疫情政策的放松和边境重新开放后国际出行需求的增加。全面恢复取决于中国大陆边境的重新开放。虽然香港现在已经对其他国家开放，但 0 3 的自我监控要求可能会继续阻碍短期休闲游客来港。因此，在中国大陆游客回归以及所有入境要求完全取消之前，酒店业绩的回升预计会较为缓慢。鉴于香港对单一市场的强烈依赖和相关政策或影响休闲散客的出游情绪，我们预计香港市场完全恢复到疫情之前的水平至少需要三年时间。每间可出租客房收入917港元26.4%每间可出租房收入恢复至2019年同期的37.2%备注：数据速览酒店市场数据为香港奢华酒店市场。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：市内全领域酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源:香港旅游局，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率日平均房价(港币)出租率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(港币)0 0Pp000015005002,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q3/17Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q1/23新增供给未来供应房间数2018201920202021202220232024及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000每间可出租客房收入同比增长率61二零二二年第三季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|仲量联行仲量联行2022年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话 86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021电话 86 28 6680 5000 传真 86 28 6680 5096重庆重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010电话 86 23 6370 8588 传真 86 23 6370 8598广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话 86 20 2338 8088 传真 86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 江干区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话 86 571 8196 5988 传真 86 571 8196 5966南京江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话 86 25 8966 0660 传真 86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071电话 86 532 8579 5800 传真 86 532 8579 5801上海上海市 静安区石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话 86 21 6393 3333 传真 86 21 6393 3080沈阳辽宁省沈阳市 沈河区北站路61号 财富中心A座21层 邮政编码 110013电话 86 24 3195 8555深圳广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048电话 86 755 8826 6608 传真 86 755 2263 8966天津天津市 和平区南京路189号 津汇广场2座3408室 邮政编码 300051电话 86 22 5901 1999武汉湖北省武汉市 硚口区京汉大道688号 武汉恒隆广场办公楼3908-09室 邮政编码 430030电话 86 27 59592100 传真 86 27 59592155西安陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065电话 86 29 8932 9800 传真 86 29 8932 9801香港香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼电话 852 2846 5000 传真 852 2845 9117.hk澳门澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室电话 853 2871 8822 传真 853 2871 8800.mo台北台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049电话 886 2 8758 9898 传真 886 2 8758 9899.tw仲量联行微信号仲量联行小程序