原报告｜中海OFFICEZIP自由办公样本解构

观点指数当今办公空间服务市场中，除Wework、优客工场等已上市的企业外，还有如OFFICEZIP这类依托母公司的企业。前者主要是二房东、轻资产输出模式，后者则主要承接母公司项目，在此基础上进行运营。

不同于Wework、优客工场等以办公空间服务业务为主，OFFICEZIP这类企业更多作为开发商写字楼租赁业务的补充。模式在于以母公司旗下商业资产为载体，提供灵活性较高的空间服务，达到为现有商业资产增值，同时培养新业务增长点的目的。

官方资料显示，OFFICEZIP于2016年在上海正式发布，主要有Officezip自由办公、 Officepro精装办公、Officepre定制化办公、＠M国际会议中心四大产品系。据观点指数统计，创建至今，OFFICEZIP在北京、上海、成都、苏州、济南、武汉、雄安等7个城市进行了布局，在运营项目17个。

与其他企业类似，除办公空间租赁之外，OFFICEZIP还有商务配套HUI国际会议中心、OF咖啡、OZFit健身、PEPA+托育等增值服务。

母公司来源与非标产品

中海在写字楼开发和运营上有着较为丰富的经验，管理着相当规模的写字楼项目。截至2021年底，管理64栋写字楼项目，管理面积389万平方米。

作为中海写字楼业务的创新尝试，OFFICEZIP自然而言地承接了母公司在一二线城市核心位置的甲级写字楼项目，不需要花费过多精力寻找第三方业主合作。

来源：企业官网，观点指数整理

这点从项目构成中也能体现，当前OFFICEZIP在租项目均为中海商务旗下写字楼产品线项目。

据观点指数了解，中海旗下拥有5条写字楼产品线，除目前尚未有项目进驻的最高端产品线中海中心外，其余4条产品线OFFICEZIP均有布局。

来源：观点指数整理

观点指数认为，这背后应该是出于与写字楼产品线联动的考虑，今后如果要扩大规模，也能较快在不同产品线写字楼中，有针对性地打造自由办公空间。但目前来看，更多是进行创新方面的尝试，并未布局过多项目，据观点指数计算，其体量在中海商务占比只有2.6%。

获取项目方面，相比其他办公空间服务企业，OFFICEZIP这种有母公司来源的模式有一定优势，即前期不需要花费较大精力和成本寻求项目合作，就能获取位于一二线城市的甲级写字楼项目。此外，意味着具有项目自有产权，能避免由于产权不明晰带来的纠纷，安全性和稳定性更强。

基于此，OFFICEZIP的布局逻辑与中海商办基本一致，当前主要位于北京、上海、成都、武汉、苏州、济南、雄安等核心一二线城市，其中尤以北京、成都两个城市为主，布局项目数量接近总运营项目数量一半。较高的城市专注度，加之此前中海运营写字楼项目的经验，对抢占市场能起到一定助力。

但也需注意到，项目来源以母公司为主，较少向第三方外拓项目，也意味着规模难以得到较大突破。观点指数观察的7个样本企业中，其在管面积规模相对较小。

数据来源：观点指数统计

定位上，具备相当规模的办公空间服务企业更为重视标准化产品的打造。在这方面，OFFICEZIP已有项目中，部分办公空间在设计和空间打造上注重与当地文化结合，项目非标性较强。

非标产品的打造具备一定难度，需要投入更多成本和运营精力，要有较强成本把控能力。基于此，大部分办公空间服务企业更倾向于标准化产品的打造，以便在进行规模化扩张发挥作用，运营起来难度也相对较小。

来源：企业官网，观点指数整理

观点指数认为，OFFICEZIP目前打造产品具有一定的非标化趋势，可能主要有以下原因：一是在空间体验上与其他企业项目区别开，提高辨识度；二是定位较为高端，需要在一定程度上满足差异性的需求；三是面对的主要客户群体稳定性强，对租金敏感度相对不高。

但需要注意的是，如果未来想要取得更大突破和优势，需要更为明晰的产品线，打造出更具影响力的标准化产品。

出租率、工位费与增值服务

母公司加持下，OFFICEZIP目前在租项目的工位费维持在较高水平。目前企业官网在租项目11个，而观点指数目前统计则有17个运营项目。

办公空间服务企业要维持较高的稳定出租率，需要运营团队对不同租期的租户进行合理配比，中海OFFICEZIP西南旗舰店对此进行了实践。据了解，项目中有20%~30%的空间租给短租期、高周转的租户，这保证了一定的溢价空间。此外一定周期内对外进行招商，也能提高项目知名度及影响力，吸引更广泛的租户人群，优化租赁结构。

工位费方面，据观点指数统计，目前在租的11个项目中，平均起租工位费水平约为1777.67元/工位/月。

其中上海中建大厦的项目工位费为4000-5500元/工位/月，为在租项目中最高；其余位于北京的三个项目处于2000元/工位/月左右；成都和苏州的项目处于1300-1600元/工位/月，剩余的济南和武汉项目起租工位费最低，800元/工位/月即可起租。

数据来源：企业官网，观点指数整理

对比市场情况，OFFICEZIP目前在租项目起租租金，均接近或者超过项目所在城市在租项目的平均租金，说明其租金水平在办公空间服务企业中属于较高水平。

这与项目位于一二线城市核心区位的甲级写字楼以及定位较高端有密切关系，甲级写字楼物业租金水平较其他产业园类型项目高，但相应的交通条件和相关配套也更为完善。

数据来源：观点指数统计

以四川成都的项目西部文化产业中心为例，该项目位于成都市区目前租金价格最高的区域春熙路，优质区位能满足各行业头部企业对办公环境的要求，而繁华的商圈也能满足办公人员的日常需求。

该项目目前出租价格为1300元/人/月，与同区域其它在租项目相比处于中等水平，性价比较高。

数据来源：观点指数整理

租户引入上，中海商务与OFFICEZIP的定位客群有一定差异性，前者专注于成熟的全球总部企业的传统稳定租赁，后者聚焦于满足企业的灵活办公需求。OFFICEZIP现有入驻租户中，有中金、中国中车、福特汽车、金佰利等企业以及诸多成长型企业、独角兽企业等。

增值服务方面，相比优客工场、创富港等推出科技平台，OFFICEZIP的相关服务则主要建立在中海商办基础上，目前配备HUI国际会议中心、OF咖啡、OZFit健身、PEPA+托育等增值服务。

其中，HUI国际会议中心作为OFFICEZIP独特于其他联合办公空间的存在，能为项目带来可观的收入。相关数据资料显示，虽然租金在淡旺季有一定价格波动，但HUI空间的租金约为10000-13000元/次。

总体而言，相比于其他办公空间服务企业，OFFICEZIP实际上更像是中海商业对自有持有型物业的空间和经营资源价值的再次挖掘，与中海商办共享资源，注重于提高运营效率，以应对灵活多变的办公市场。

因此，无论是出于当下市场的考量，亦或是目前的发展战略，相信较长时期内的发展规模并不会有较大程度增长，更多是在自有项目内进行运营。

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