商丘市是一个怎样的城市？

这是一篇2018年8月初笔者在商丘考察城市规划和地产项目的稿件。

其中谈到了：

能够比较全面地了解商丘近二十年来的发展。

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去商丘考察的前两天，我就已经开始用软件抢票。从洛阳启程去商丘，如果坐高铁，要经过郑西高铁，然后郑徐客专，这两条线的运力一直很紧张。

抢票软件周四就开始等票，结果周五还是抢不到。最后不得已，决定先坐大巴到郑州，从郑州坐普速到商丘。这让我不禁想到，在高铁到来前，只有陇海线的时代，东西向的铁路运输压力，该有多大？

而我即将去往的商丘，正是东西向陇海铁路、郑徐客专和南北向的京九（未来还有商合杭）交汇的一个铁路枢纽城市。不仅享有干线铁路双十字交叉，还有高铁加持，河南省除了郑州，只有商丘地位如此。

过商丘的红线是尚未通车的商合杭，蓝线为郑徐客专，黄色细线为陇海线。

交通地位如此重要，按理说，商丘应该很发达。傍晚时分，我到达商丘站。出站地道，已经出现不少房地产的灯箱广告。

到达商丘站广场，眼前所见，和料想的有一定差距。

商丘站广场不大，对面是几栋相当陈旧的楼房。下午四点多的商丘站周围，显得有些灰暗。去找马爸的哈罗电单车，手机一搜，没有。

查看商丘的GDP，商丘在河南省，2018年，排名第十。据2018年商丘市政府工作报告数据：

工资收入商丘2016年在河南省十八个地市中，排名倒数第五，人均年工资收入4.7万多，每个月不到5000。可支配收入人均2017年1.6万多。

数数商丘排第几？

而商丘市政府手里的一般公共预算也不多，只有128.8亿，与郑州的1056.6亿，洛阳325.9亿比起来，差距巨大，在河南省排名第九。地方政府一年留成的收入只有100多亿（一般公共预算收入），是河南省除郑州和洛阳外，其他地市的实情。

地方政府手里的钱，保障民生占去大头，剩下的钱一两个棚改项目砸下来，预算钱就不够了。把背包安顿到车站西边的七天连锁。我骑上共享单车，想看一看商丘的市容市貌，有什么不同。

商丘的几个火车站，和其他城市非常不同。

首先是商丘站，采取了背靠背的设计。

南面是陇海普速车站，北面是正在进一步扩建的郑徐客专（高铁）和商合杭高铁站。

背靠背的建设，算是两个站？还是一个站？还有个商合杭呐！

从目前的商丘站下车后，可以直接穿地道到商丘高铁站换乘。

高铁站修建在商丘站的背面（北边），是陇海线和东西向高铁线路客观的布局需求（不需要建立换线和征地）。如此的背靠背建站，也决定了商丘道北未来发展，具有相当的前景。

从商丘高铁站向北望去，林立的吊机正在建造未来的道北。

一般来说，车站的背面因为铁路线的分割，发展都相对落后，在许多中国城市的词汇里，道北代表着贫穷、落后和治安差。但商丘的道北，定会因为高铁站的建成，而发生巨变。

商丘另一个不同之处在于京九线经过的商丘南站。商丘人一直不愿意太多提及京九铁路，它是二十年来，商丘人心中的痛。

从如今的方案看，商丘被京九铁路通过天桥方案跨越了，京九线没有商丘始发列车，很多进京列车过商丘不停。

当年商丘被铁道部定为陇海线和京九线交汇处的大铁路枢纽，是板上钉钉的事，按照最初的方案，铁道部要在商丘北建立大型货运编组站，在商丘西北修建陇海和京九交路联络线，扩建商丘站，所有京九的车都进入商丘站停靠。

但是由于商丘地方争取不利，坐地起价，铁道部最终放弃了既定方案，选择在各方面政策都非常支持的阜阳修建大型编组站，采取了跨越商丘的天桥方案。

商丘后来见煮熟的鸭子飞了，不得已将离商丘最近的平台集站改建成商丘南站，于是留下了如今的并没有任何南北始发列车的小站（3台6线），被一部分商丘人戏称为“烂尾工程”。

而阜阳，则因为当年的努力争取，坐拥了142道钢轨的特大型铁路编组站，阜阳站（5台9面15线）的规模也超过郑徐客专开通前的商丘站（3台8线）。

商丘拥有铁路陇海和京九铁路交通枢纽之名，却痛失枢纽之实二十年，除了地方争取的主观因素，更有其客观原因。

从地理上来讲，商丘地处东部发达地区和中西部欠发达地区的过渡地带。

东部是徐州都市圈（距离173公里），西部是以郑州为核心的中原城市群（距离211公里），南部是因京九崛起的新贵阜阳经济圈（距离187公里），北部是济宁都市圈（距离155公里）。

商丘正处于豫鲁苏皖四省结合部，是河南省最东部城市，属于典型的省际边缘区域。

举个例子，行政上，虞城归商丘市管辖，但是铁路方面，虞城站已经属于上海铁路局。

可以说，因为四周城市圈的存在，商丘常常处在被跨越的地位，过去的二十年，铁路交通上被跨越，经济上处于四大城市圈边缘，呈现出经济水平的“塌陷区”，属于典型被边缘化城市，人才外流严重。

单看夜景，很难分辨这是河南哪座城市，地产广告倒是无处不在。

十字路口一处地产广告

我在傍晚的商丘街道走走停停，吊机，高楼，闹市，围挡围起来的空地，同质化的城市里，除了略带饶舌的商丘话听起来有趣，并没有发现太多不一样的风景。

挤着进了西街口某家包子铺，二十年老店，也算商丘特色吧，本以为人多就好吃，结果油腻的包子，除了粉条就是羊油，吃着很油腻。

来到商丘印象最深的就是电动三轮车。在其他城市，三轮车是老年人的标配，但是在商丘，老少皆宜。三轮车方便实用，能拉货，能带人，可谓都市出行首选，商丘人如此钟爱电动三轮车，成了商丘众不同的风景。

出租车司机讲，以前要上牌管理，可是后来就似乎又没人管了。

自在如风的商丘少年，骑着三轮车回家，其他地市还真没见过。

之前有人管，后来没人管。这种一松一紧，运动式的管理模式，河南的房地产市场不陌生。

在调研过程中，道北和商丘师院新校区附近，不少小区五证不全就在售卖，价格能低于附近均价的2000，看来商丘楼市这方面的管理，和河南其他地市，也差别不大。

师院新区，平原中路对面这几栋附近，有卖安置房，没产权。对面的运政新苑就是一例。

商丘的城市规划很有前瞻性。目前商丘的市区发展布局，围绕三个重要的中心。

高大上的规划图，是十年来河南很多地市的标配，看起来很美。

由于商丘高铁站的布局，和商丘南站的鸡肋，南边的古城和日月湖，在功能上正相当于其他城市的高铁南站，起到了拉大城市框架的重要作用。

市区内功能片区的划分，也都是依托于此。

商丘东部，规划了城乡一体化新区，旨在加强市区东部与虞城的联系。还要修建新区高铁站。

到2020年，新区人口规模目标达到56万人，用地规模达到61.8平方公里。新区是商丘东扩的重点，相当于再造了一个城。

商丘西，规划了观堂国际机场，预计今年下半年开工建设。商丘机场是在军用机场的原址上改建，位于梁园区观堂镇，东距商丘市中心约20公里，其将带动商丘西的物流发展。

三个中心形成一个三角形，三角形两边是东西片区，再加上高铁站所面对的道北。

商丘整个城市发展布局就是：东拓、西延、北控、南优。

而商丘的房地产发展，正是围绕着商丘的这八个字展开。

从2017年，政府推行棚改政策以及棚改货币化安置以来，商丘房价涨幅比较大，2017年涨幅达到28%，查看数据：

2017年，全市实施棚户区改造11.6万套3142万平方米，置换出建设用地6万多亩。

数字反映到商品房市场，就是今年四月份米宅之前文章指出的：

2017年上半年商丘房地产市场出现供不应求的局面，主要是因为商丘加快城市化进程，大举拆迁，市场的需求增加；另一方面是开发商自身进度跟不上，供给量不足。

我们再看商丘市对于2018年的住房建设安排，则指出：

加快2017年度安置房项目建设进度，中心城区在已开工5.2万套、729万平方米的基础上，今年再开工6.4万套、805万平方米。

2018年，全市计划实施棚户区改造项目41个。与2017年45个棚户区改造相比仅仅减少了4个，热度不减。

按理说，商丘的房价还能再涨一波。

但是2018年下半年的楼市情况，随着全国棚改政策的收紧，贷款利率普遍上浮，一二线城市房价很可能已进入房地产周期的下行阶段。

商丘作为三线城市，今年下半年到明年年初，棚改推进如何，不能确定。

商丘楼市目前的火热，与一二线城市楼市遇冷，这之间的时间差有多久？

不能确定。

调盘过程中，恒大、建业、碧桂园、蓝城、中梁等售楼厅，场面都相当火爆。

笔者在恒大·珺睿府售楼厅转了半天，所有的置业顾问都在忙，一时间竟然抽不出人接待。

恒大某楼盘坐所有的桌子都坐满了谈房子的人

种种迹象似乎表明，商丘房地产还要再涨一波。

这种利好，很大程度上，是来自于商丘人对于未来规划的信心。

虽然错过了京九枢纽的地位，但商丘将在未来两年，迎来商合杭高铁的历史机遇。

商丘有望在高铁时代，追回逝去的二十年。

从基本面来看，商丘土地供应充足。

道北，商丘东和商丘西，存在大面积的农田、城中村，不少土地基本上是准净地，商丘原有的城市框架很小，从城市周边来看，目前各个方向都在积极扩建中。

九月不到中旬，商丘市区已经挂出了5个地块儿拍卖，示范区挂出2块儿，可见其火热。

而商丘目前城镇化率很低，仅有41.71%，与未来商丘双十字铁路枢纽的地位严重不匹配，商丘目标在2030年，城镇化率达到68%。（相当于郑州2014年的水平）

所以未来，商丘还会进一步拉大城市框架，如今看似偏僻的一些楼盘，以5年的中期看，还是具有相当的升值潜力。

综合起来看，坐拥重要铁路枢纽的商丘，目前依然处于大力推进棚改的攻坚阶段，商丘楼市会不会是河南省目前最后一块儿价值洼地？

我们拭目以待。

三、区域楼盘价格

城南片区：北海路以南，商丘古城和日月湖周边

该片区道路宽敞，基本都为新开发的楼盘。卖的是前景和规划。

其中对于日月湖的规划，置业顾问多次提到郑州的郑东新区的龙湖。从规划形态上看，确实有相似之处。

绿地集团将在帝喾路与中州南路交叉口西南角，建造绿地日月湖酒店，投资20亿元，如果能够顺利建成，商丘第一楼将高达260米。

日月湖周边，俨然是郑州龙湖CBD的翻版。商丘日月湖能不能复制龙湖的成功，还需要时间考验。

归德南路和宋城西路交叉口，向东就是日月湖，除了建业十八城，完成规划，还需要相当的投入。

碧桂园·天悦三期

位置：位于宋城路与环城东路交会处东北角，紧邻商丘古城。

待开盘：10月开盘，为小高层和洋房，户型面积140-190-260左右，价位未知，如果毛坯，预计均价在8800-9000。

评价：户型面积都在140平方以上，和建业天筑有一拼，刚需请绕行。

碧桂园·天钻、碧桂园·天麓

位置：北边紧邻商丘万达广场。南边紧邻为日月湖。

待开盘：户型比较方正。精装，预计均价8800-9000。

评价：万达商圈成熟后，具有一定升值潜力。

碧桂园·城央学府

碧桂园南侧的实验小学

城央学府路口的检察院，位置优越

位置：神火大道与华商大道交汇处北500米路东（实验小学北侧）

开盘：二期，均价8200-9300，目前认筹阶段有优惠。二期尚存在二次加推尚未认筹楼盘。

评价：学区房，交通方便。

恒大·名都城

恒大·名都一期的房子绿化做得很好，楼间距也相当宽。

恒大售楼部推出的限时特价房

置业顾问手写价格计算，我买了个小套。

恒大附近的一块儿空地，已经被围挡围起来

位置： 归德路与应天路交叉口向南200米。

在售：均价8100-8600，售楼处推出一口价房源。

评价：就目前恒大名都已建成的小区来看，确实行业标杆。

建业·天筑

建业天筑所在的路口，蓝蓝的天空白云飘，还略显偏僻。

位置：商丘市宋城路与睢阳大道交汇处东北角，在日月湖公园东北角。

待开盘：精装修，均价12500—15000。户型面积179-275㎡。

评价：天筑的广告是“天筑的峰，人生的峰”。这住宅可以买来做办公室或会所了。可以和碧桂园·天悦三期作比较。刚需绕行。

名门城

名门城紧邻宋城公园，周边不算太偏僻

位置：睢阳区神火大道与宋城路交汇处

待开盘：预计均价8000左右，精装。

评价：紧邻宋城公园，小区环境优美，价位比较有优势。

商丘站中心城区：民主路以南，北海路以北，凯旋路以东，睢阳大道以西

该区域属于商丘比较成熟的商圈，一线品牌房企布局不多，多为本地开发商。价格相对较高，好地段相当抢手。

南京东路街景

神火大道与北海路交叉口，华府新天地（原信亿苑）烂尾多年，主干道非常好的位置。

绿城·诚园

已经封顶的绿城·诚园

中州路与环保路口，诚园对面的华都御府已经售罄。

诚园区位可参考华都御府

位置：睢阳区中州路与长江路交汇处

待开盘：预计在6650-7000，对面的华都御府和归德华府二手房价格在5500-7000。

评价：紧邻包河景观带。联合开发项目，绿城的品质有保证。

建业·幸福里

位置：北海路与中州路交汇处西北角

待开盘：预计均价8500-9000，紧邻商丘体育馆和万达。

评价：有较明显的区位优势，具有较大升值空间。

爱琴海

爱琴海周围成熟的商圈

爱琴海楼盘后面，有一条小吃街，未来可能会更繁华。

位置：凯旋路与凯四街交汇处东南角。

待开盘：均价9000左右，公寓+住宅+商业，精装修。户型面积从81㎡到132㎡。

点评：是红星美凯龙转型做房地产的作品，周围商圈城市，位置绝佳，第一实验小学学区房。别的楼盘都在谈规划，这个楼盘不需要，只要买得起这个价格，就能享受成熟商圈的生活。

中梁·荣华城

荣华城项目地，地跨十字路口三面，体量较大。

位置：珠江路与华夏路交汇处。

待开盘：毛坯，均价7000-7500。

评价：TOP25的房地产开发商，品牌有保证。落子区位距离市政府、区政府都不远，周边教育资源丰富。一期基本上买到就是赚到。

商鼎国际

位置：民主路与神火大道交汇处。

开盘：均价6500-6800。

评价：紧邻商丘站，处在道南道北交界处，出行方便。周边商圈成熟。

东片区：睢阳大道以东。

该片区是未来商丘市重点发展方向。是城乡一体化示范区所在地。

我站在建设东路与中州路口，停住了脚步，再往东边已经看不见任何楼盘了。

建业·壹号城邦

置业顾问给我算了两套洋房的价格，个人觉得挺便宜，乘数是限时折扣。

壹号城邦一期楼间距之大，让我对建业肃然起敬。

位置：南京路与睢阳大道交叉口向北100米。

开盘：洋房有现房，均价7000—7200。四期高层认筹阶段，130-160洋房，预计均价7200左右。

评价：地段中庸，临而不近（置业顾问小王建议的措辞哦）。建业自持物业。楼间距超宽，容积率相对低。买建业，有情怀。

西片区：凯旋路以西

大概是目前商丘可以轻松看到天际线的地方。目前比较偏僻。尚待进一步规划。

沿着民主路向西，有种回到90年代的感觉

国安华府门前的南京西路，向西望去，已看不到高楼。

恒大·珺睿府

打不到一辆车的君台南路，路东边的翡翠华庭即将竣工。

位置：南京路与君台路交会处，向北200米路西。

待开盘：精装修，预计均价8500。

评价：目前比较偏僻，有配套公园。卖的是品牌和未来机场的规划。比较有意思的是，据说珺睿府会卖到8500，但是路东边的翡翠华庭二手房卖7500-8200的一大波在卖。原因你懂的。

国安华府

位置：南京路与君台路交汇处西50米路南。

待开盘：均价6500左右，毛坯。

评价：中信国安是央企大佬。该楼盘与恒大为竞争楼盘，价格会相对有优势。区位相同，卖的同样是规划。

建业·春天里

纯洋房，低容积率，不知未来物业费如何。

前方路右侧是春天里，长江路西路四车道。

位置：长江路与平原路交会处西300米。

待开盘：均价7000-8000，户型面积120—230平米，纯洋房。

评价：低密度洋房是最大的卖点，其他周边，尚处于规划阶段。

金御府

看规划图，都觉得很高大上。

民主西路周边环境，旧城区也在改造中。

位置：梁园区民主路与和谐路交汇处。

待开盘：精装修。有洋房，有高层。预计高层价格7000-7500。周边配套相对落后。属老旧城区改造范围。

评价：纯刚需盘。

道北：整个道北还都处于拆迁待开发阶段，楼盘不多。东西方向，是大量的郊区民房。

向北看，除了在建高楼，就是围挡

道北向西看，没有高楼，有的路还没有名字。

道北堵车的这个红旗路，据说未来是商务中心。

坑坑洼洼的青年路

回民二小这条健康路，是道北的真实写照。

长征路与陇海北路交叉口，道北主干道之一。

九如府

位置：睢阳大道与胜利路交叉口东150米路北

待开盘：5000-5500

评价：紧邻光彩大市场，周边属城中村。本地开发商，是道北目前可以参考价格的楼盘之一。

道北高铁商城区位图

高铁商城部分楼盘价位

青年路上某楼盘区位，不知是否五证齐全，价位4000出头，远低于周边楼盘。

除了品牌房企，商丘地区本地开发商，普通地段楼盘均价，多数在5000—5500之间，如文华新城，位于平原路与文化路交叉口，毛坯的均价在5200左右。

一期已经售罄的文华新城，位于平原中路与文化路交叉口

最后，引用当年河大经济学院耿明斋教授调研商丘时曾经说过的话：

“当初（90年代），针对商丘如何抓住京九铁路的机遇，我们提出了三方面的建议：

二十多年来，商丘的城市框架拉大了，房价涨上去了，但是真正支撑商丘未来发展的物流和产业升级，还有待进一步发展，这两项的发展，才是推动商丘楼市健康发展的根本动力。

如今，商丘再次面临新的历史机遇，愿商丘楼市能够避免泡沫，不忘初心，一往无前！