香港百年地产大时代：楼市发财靠周期 01 小人物，大公司, Bigger than big的时代。小人物。1997年，钟镇涛在楼市高峰期，借贷1.5亿购入四... 

来源：雪球App，作者： 六六的长坡，（https://xueqiu.com/8858187812/127385152）

01 

小人物，大公司, Bigger than big的时代。

小人物。

1997年，钟镇涛在楼市高峰期，借贷1.5亿购入四间豪宅。不过金融风暴令楼价暴跌，最终欠债2.5亿。2002年10月，钟镇涛宣布破产。

在该期间同样深陷财务泥潭的还有张卫健、杨采妮……

在大时代面前，璀璨万分的明星也如小人物一般，只是一粒尘埃。

大公司。

香港四大洋行，怡和-置地系（简称怡置系）、太古系、和记（后来合并黄埔船坞组成和记黄埔）、会德丰。在相当长的时间内，香港置地是香港最大的老牌地产公司，香港开埠后捷足先登，二战后凭借重建计划及工业化，成为第一代地产龙头，但是，在上世纪60年代中后期、70年代中期、80年代初期、90年代，连续压错”港运“，置地这颗“中环之王”、“香港明珠”璀璨不再。

做塑料花起家的长江实业，与地产三剑客组建的新鸿基地产，在屡次风波、周期底部时，“依然是立足香港，在这里发展“（新鸿基主席郭得胜语），且洞悉楼市市道转变，往往逆周期扩张，获得极大成功。

Bigger than big的时代。

1841年，英国发动鸦片战争，次年《南京条约》，香港被英国占领，宣布香港开埠。从1841年香港首次“卖地“，到1941年日军侵占香港的100年间，香港经济发展水平比较落后，房地产处于萌芽状态，远远比不上远东冒险家的乐园大上海（可以想象一下小渔村与上海外滩）。

战后70年，香港房地产快速发展，虽历经周期波澜，但长期始终向前。

>>>工业化发展阶段

香港社会从传统社会、工业化初期、工业化成长期、工业化成熟期、二次工业期或大众消费，做过了波澜壮阔的历史。

>>香港房价与GDP走势图

>>>长期的人口要素：香港人口增长曲线

任何一个大规模工业化的国家都伴随着急速城市化，无论是之前的英国、美国，还是韩国以及中国台湾、香港都经历过这个阶段。

“楼市随经济发展，向好是正常，但我向来强调，楼价大上大落，对任何人都不好，最好是跟随通胀平稳发展，市民可以负担，发展商也有合理利润。“——李嘉诚。

02

开埠时代

香港在开埠之前，和1979年的深圳一样，只是一个小渔村。1841年5月，香港约有人口7400人，其中大约包括2000水上渔民。在此之后，这个原来作为贩运香料的小港口，逐渐发展起来。

1842年签订《中英南京条约》，香港被英国殖民者占领，城市建设也由此展开，通水、通电、修筑马路等，逐步由一个渔村转变为小型城市。

这个期间，大量外国资本进入，兴办银行、航运、贸易、加工企业等，香港进入数十年的稳定发展时期。这个时期，怡和洋行（初始经营鸦片贸易）、太古洋行等英商开始发展起来，组建后来闻名遐迩的黄埔船坞公司、九龙仓（只是一个货舱）、太古船坞、香港置地等公司。同时，日后的商业中心中环也开始初步成型。

1911年民国政府成立后，国内战乱频仍，不少华人南下香港淘金，同时，香港经济日趋蓬勃，转口贸易不断扩大，带动了商厦、写字楼等房地产的发展，本时期的房地产往往作为辅助产业，配套港口、贸易及工业等方面的发展。

03

告别田园，野蛮生长。

港英政府开展大规模的城市开发计划，将原来处于农业社区的田园香港，一步步带入工业化。

在此期间，香港房地产业也快速发展。该时期的王者属于香港置地，通过英商的特殊地位，以及低吸高抛，快速壮大。建立了中环的物业王国，同时借助1930年代的大萧条，扩张置业。

民国混战期间，大批大陆富豪的南迁，带动了华商在香港的置业开发。至1937年，远东第一大城市上海沦陷之后，大量高官富贾携带巨额财富逃往香港，为香港带来大量的人口和财富，以致一到“饮茶时间”，香港酒楼食肆就人满为患。

该时期房地产主要的经营方式是置业出租，典型的传统地产投资方式。

1941年太平洋战争爆发。

香港被日本占领长达三年时间，百业萧条，人口由战前150万锐减至1945年的50万，楼市也出现下跌。

日军占领香港举行入城仪式，这是日军每占领一个城市的固定节目。而且日军占领香港后，还把香港改名为“香岛”，去中国色彩，加强日本岛国色彩。

04

百废待兴，工业化初建

1945年8月15日，日本投降。但1945国共内战，蒋介石败退台湾又使香港迎来了新一轮的人口涌入狂潮，香港人口从1945年50万人一下子膨胀到1950年的200万人。

据统计，这次人口狂潮至少给香港带来了超过5亿美金的资金以及100多万廉价劳工。

朝鲜战争期间香港是战略物资贸易中转站，大量物资从这里源源不断转运至朝鲜战场，使得香港贸易额不断攀升。（这个情节是不是和日本所谓的“朝鲜特需”十分相似？）

依靠大陆的资金和战争贸易，到朝鲜战争结束时，香港已经拥有了大量的港口码头、船舶、贸易公司以及劳工人才。这些为后来60-70年代香港本土制造业出口产品，抢占国际市场提供了强大的支持。

据统计，1947年至1951年，香港经济每年平均有35%的大幅增长。战后香港以纺织、塑料花（是的，就是李嘉诚生产的塑料花）等劳动密集型产业和航运为主，蓬勃发展的经济，使无数小人物实现了人生逆袭，香港居民储蓄存款连年上涨。

1950年，香港制造业产值仅占GDP9%，1955年升至21.8%，到1970年更是高达31%，可见期间工业制造的突飞猛进。

下图中的彩蛋是李超人前面的“塑料花”

工业化总是伴随着城市化，而城市化使房地产业逐渐成为香港的经济支柱。

伴随着经济增长与人口的大规模涌入（又是这两个变量），香港的房地产业其部发展。

“香港大众卷入房地产的旋风里，我们负责发展、兴建的楼宇的售楼处，每天都有很多市民蜂拥而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前“——立信置业主席霍英东。

这个期间香港掀起了“分层出售、分期付款“的地产革命，第一个吃螃蟹的，正是上面这个霍英东。

1945~1952年，香港房地产开启了第一轮景气上行周期。

 05

香港青春期：工业化正芳华

由于受到朝鲜战争、联合国对中国大陆的禁运等影响，香港传统的转口贸易一落千丈，房地产也随之受到波及。但是香港经济快速转型，向工业化迈进，种种因素刺激了房地产业的复苏。这个期间，香港房地产大致可以划分为两个个循环。

第一个循环：1953~1957年。在此期间，地价楼价飞涨；旧屋拆建重建乘风（有点类似当前的旧改）；地产置业公司激增。

这个循环在1957年达到顶峰，1958年从高峰跌落，繁华地段价格尚可维持，但边缘地区的地价及楼价开始下跌。

第二个循环：由于经济的快速发展，需求的急剧增长，快速抹平了上一次低谷的小周期，在60年代初期再度繁荣。地价、楼价、租金大幅上升，商业楼宇、厂房、货舱成为新兴的地产市场。李嘉诚就是在60年代中期开始涉足工业地产领域。

愈演愈烈的炒楼花，使得香港1961爆发楼花挤兑风潮，潮汕籍银行家廖宝珊在这次挤兑中，脑溢血死亡，引发香港的楼市震动，政府出手整治楼花销售，楼市陷入低谷，一大批开发商倒闭。

但该次挤兑风潮并未阻止人们投资楼市的步伐，第二年楼市又开始火爆。

当时正值华资银行与英资银行白热化竞争阶段，华资银行为了承揽更多贷款业务，纷纷开出一成首付，甚至零首付的按揭贷款，无论市民是否收入充足一律批贷。

终于，1965年初再次爆发更大规模的银行挤兑风潮。

此时华资银行再多存款准备金也经不起突然的挤兑，头寸调不过来，纷纷被挤爆，被人为逼到破产。当时最大的华资银行恒生银行，一天被提走8000万存款，眼看再继续挤兑，自己就没钱可支只得宣告破产了，紧急之中，恒生卖身求命，将51%股权贱价出售给英资汇丰银行。

1965年连续爆发的楼价大跌，银行挤兑风潮事件导致香港恒生指数股票大跌四分之一，香港各行业遭受沉重打击，经济再次陷入低迷。

地产市道进入最困难的时期。1965年港府卖地收入下跌47%，工业用地下跌67%，住宅价格下跌30%~40%，商业楼宇租金普遍下降35%~40%。

地产下跌引发60年代香港银行倒闭风潮。

1967年，香港爆发“反英抗暴“，楼市再次大幅下跌。

但是，在这次地产低潮中，实现了一次巍巍壮观的财富转移。一批新兴的地产商霍英东、李嘉诚、李兆基、郑裕彤、王德辉等，以其高瞻远瞩的战略眼光看好香港整体经济和地产业的长远前景，他们在地产危机中及时把握时机，大量吸纳贱价抛售的地产物业，一举奠定了以后在香港地产业大展宏图的基础。

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黄金时代：工业化高速成长

战斗檄文。

在公司成立3周年时出版的纪念刊物中，恒基兆业主席李兆基高瞻远瞩地写道：“香港为世界贸易之枢纽，亦为国际金融中心……地狭人稠，寸土寸金，地产业将必璀璨，楼宇价格，长远着眼，应予看好”。

在此期间，香港地产业又经历了两次循环周期。

第一次从1968年起步，受到热钱流入，股市急升与新市镇开发等利好因素的刺激，地产业再次繁荣。期间，伴随着股市四大行的兴起，在1972年涌出地产上市五虎将。

但是，1973年至1974年接连受到股市崩溃、石油危机影响陷入低潮。

第二次循环从1975年开始，至1982年结束。石油危机之后，经济全面复兴。1976年本地生产总值增幅高达17.1%，香港开始转型，成为亚太区国际性的金融中心。

1975年到1981年间，香港本地生产总值实际增长都在10%以上。人口也在快速流入，1970年，香港人口不足400万，但是1980年已经超过500万。

这一轮循环随着阶段性泡沫的增大，伴随着1982年中英谈判带来的对香港未来看淡的影响，景气周期结束。直接原因三点，一是地价楼价升幅较快，脱离了消费水平。二是利率持续攀升；三是外围经济影响。

该期间地价下跌40~60%不等，租金也下跌3到4成，受人瞩目的嘉年地产、益大投资、佳宁置业遭遇灭顶之灾，激进而又踏错节奏的恒隆地产、置地等发展也越来越趋于保守。

07

成熟集中的壮年期：工业化走向成熟期，地产业走向集中

1982年9月，刚刚从马岛战争抽身出来的撒切尔夫人访华，与总设计师就香港的前途问题展开谈判。

为了防止港英政府在回归之前，抢先卖掉香港大部分的优质土地套现走人，中国限制香港回归之前每年出让土地不得多于50公顷。

港英政府也乐意接受，因为当时六百多万人仅仅居住在香港总面积18%的土地上，这就令政府既节约了基建开支，又享受饥渴式卖地的高额回报。虽然卖地总面积限定在50公顷，但是价格并没有被限定，所以虽然地卖得少，但卖地价却越卖越高，政府收入反而大幅增加。

1971年之后的27年间，香港政府的卖地收入累计占到同期财政收入的13.5%，最高峰时，土地收入占当年香港政府总收入的35%。加上其他各项税费，预计占比达到20%或以上。

可以说，房地产行业如果长期下滑，整个香港将陷入财政困境，政府、学校、医院、警局、文化、养老机构等将面临大面积欠薪，停工，社会将陷入一片混乱。

为此，香港在寻找到新的财政来源之前，不得不持续高价卖地，以维持整个政府系统运转。

在“减量化”供地政策之下，香港楼价在80年代进入加速上涨周期。

第一轮景气周期：1985年至1989年。1986年至1988年，香港本地生产总值再次超过8%，人均生产总值更是在1989年突破1万美元以上。同期，利率快速回落，海外资金大量流入，刺激的房地产业的繁荣。这轮周期随着1989年动荡而结束。

第二轮景气周期：1991年至1994年。动荡结束，海湾战争也快速平息，香港政府推出楼市刺激政策，加上股市的财富效应，引发香港楼市的再次上涨。1994年，香港人均生产总值达到21800美元。

第三次景气周期：1995年至1997年。1994年，香港政府出台调控楼市的多重措施，经过1年半的调整，到1995年年底，再次复苏，直到1997年亚洲金融危机期间结束。

香港人均生产总值从1万美元到2万美元跨越过程，持续了15年。在此期间，随着市区土地资源的日渐短缺，地价、楼价的不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需要的资金也日渐庞大，大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰，香港地产业寡头垄断的局面业已形成。

08

1998年，清算日 

香港楼市依然火爆，犹如脱缰野马，一路奔腾，在1991年至1996年之间，香港楼价指数上升了4倍。五年之内，上涨4倍，这是大陆楼市都从未有过的，放眼世界，也只有崩盘前的日本可比。

真正高潮在1996年，当年一年，香港房价再上涨30%！

据此香港人认为内地不会让香港出现楼价下跌，英资撤走，红筹一定接盘。只有保持平稳过渡，香港继续繁荣才能证明“一国两制”的正确性。

回归之前，怡和、置地、嘉道理等英资家族企业开始大规模抛售手中核心资产，后来内地红筹果然大肆托市接盘，抢先接了英国人不少工商铺大厦，双方在擦肩而过的时候，估计也在互道一声珍(sha)重(bi)。

一片楼市火爆之下，香港人均供楼负债率已经逐渐向更危险的高点逼近。

在1994年，香港人均供楼负债水平为90%，1995年遭遇政府打击，跌到70%，但在1996年又迅速回到90%以上。

自1997年中香港回归中国开始，直到2003年SARS肆虐结束，短短6年可以说是香港过去50年最惨痛的6年。1997年房价暴跌对经济影响非常大，但很快的经济就很快复苏，反而是楼市却跌足6年。

在这6年期间，香港楼市平均下跌65%，每年平均跌幅16%，香港超过一半的业主成为负资产，直到2004年开始回升，到2013年回到之前的最高点。

香港房价用6年下跌66%，真是666！

当年香港房地产市场跌幅达到70%，创造了很多负资产，但是当时大部分香港业主都没有因为负资产而出售手中的自住房，更多的是节衣缩食攒钱偿还银行贷款，对他们而言，只要有收入，不管怎样都会尽力保住自己的房子。 

09

救市计划与“失去的15年“

到了2002年，香港的楼市跌去六成，政府终于忍不住了，公布大力刺激楼市的措施。

政府为了鼓励刚需接盘，房贷利率已经回落，低至2.5%，首付一成即可置业，但是很多人觉得楼价还会继续下跌，还没从97年的阴影走出来。

美国发生了911恐怖袭击事件，2003年香港又遭受沙士病毒袭击，全城恐慌，使得楼价再次下挫一成。较1997年高位已经跌去七成，当年500万的房产，2003年仅值150万。

其实2003年是香港楼市下跌之后的底部，自2004年重回上升通道之后，香港楼价就再没回过头了。那个时候买房的人，简直抄了一个世纪大底。跌无可跌的时候，就是大涨的时候。

2004之后，香港楼价跌跌撞撞稳步上涨来到了2008年。

当年爆发全球金融海啸，楼市急冻，但是在强大消费能力的支撑下楼市并未再次出现2003年沙士病毒那样的跳水情况。

到2009年年初，美国政府出手救市，推出量化宽松政策，引发全球通胀。

香港因为采取联系汇率制度同样爆发通胀，楼价也重回升轨，自2009年至今已上升1.63倍，较之2003年低位更升达4倍。

香港政府为了稳定楼市，平息民怨便开始从需求端干预香港房地产市场，宣布自2010年11月开始征收的特别印花税。俗称“辣招遏制楼价”。

辣招非但未能遏制楼价上升，还令问题更加严重，因为一旦交易，政府就要收重税，于是大量业由出售改为出租，同时提高租金，打算与政府长期抗衡。

众业主纷纷改售为租之后，市面上在卖住宅就更少了，楼价升得更快，这一轮市民获胜。

既然二手市场转售为租，导致在售房源减少，那么政府就打算推地供应新盘来应对。

楼价继续攀升，最终金管局出手，银行开始收紧楼宇按揭，买家购买力不足，在与政府对抗之中最终败下阵来，被迫延缓入市，楼价趋稳。

2012年，梁振英就任新一届行政长官。

2013年，新一届政府在土地市场仍然无任何突破，土地出让寥寥，因此只能进一步出台辣招管理需求端，遏制楼价。

其后，香港楼市在辣招消化期过去之后，又稳步上涨，但行情并不算特别好。

2015年，大陆开始轰轰烈烈的去库存，大量城市的楼价翻倍，于是京沪深广等城市的高净值人士纷纷卖掉一部分房产，赴港抢购物业，规避风险。

香港楼价于2016年第四季度再次大幅攀升，并很快创出新高，直至今天。

10

结束语：低吸高抛嘉诚李，楼市发财靠周期

＂房价不涨不会死人，房价下跌就一定会死人！＂——李嘉诚

一生谨慎保守李嘉诚，经营要诀是：“发展不忘稳健，稳健不忘发展“。屡次低吸高抛，堪称楼市常青树。

50年代末，李嘉诚经营有方，成为香港的“塑胶花大王“。

李嘉诚在1958年就开始看好香港地产业的前景，当年兴建了12层高的长江大厦，作为进军地产业的第一步。期间，李嘉诚持有充裕资金，既不向银行借贷，亦可以从容发展，逢低吸纳。

60年代中期，香港爆发银行危机与社会骚动，李嘉诚抓住这一千载难逢的机会，大量吸纳低价抛售的地皮物业。

1971年，创办长江地产，1972年上市，在上市当年借助股市高位5次增发新股！

在1973~1974年地产低潮期间，挟上市带来的巨资再次逢低吸纳，1977年击败置地开发地铁中环及金钟上盖物业发展权，声名鹊起。

1979年，长实从汇丰手中购入和记黄埔，进而入主和黄。

1984年，在香港动荡及楼市低迷期间，低价获得黄埔船坞的开发权（80年代初政府开价14亿元，其本次取得花费3.91亿元）。

整个80、90年代，李嘉诚都在一路狂奔。

1998~1999年，楼市极度萧条，李嘉诚一方面大幅促销回笼资金，另一方面再次低价布局土地市场，储备发展用地。

《世纪启示录：香港百年楼市史》记载，2013年我（原文作者）在中环曾经请教过香港的朋友：为什么李嘉诚涉足众多行业，但一生几无大败，始终保持华人企业家的领先地位？

那位90年代初就跟随四叔在股市共进退的朋友说：

因为他每次都亏得起，无论任何时候，李嘉诚都让自己生意出现亏损的时候，还有其他的业务和现金流来维持，假设他一个生意亏掉一两千万，但他地产租金、港口码头的收入都不止这个数，他的经营始终没有突破安全边际，所以企业从未出现过系统性的崩盘风险。

2015年以来，李嘉诚大幅抛售内地乃至香港的物业，这一次，超人会赌对方向吗？ 

借用周天王的一句话“人生发财靠康波”，回望香港楼市百年，“楼市发财靠周期”！

参考文献：《香港地产业百年》、《世纪启示录：香港百年楼市史》

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