莫斯科市中心房价10万/套？那当然是不可能的……

俄罗斯建设、住房和共用事业部；

俄罗斯联邦外交部；

JSC DOM RF（一家未被制裁的俄罗斯银行，此前俄罗斯通过这家银行兑付了欧元债）；

俄罗斯联邦工商会；

NOSTROY（俄罗斯全国建筑商协会）；

外国企业；

俄罗斯银行协会

自2016年以来，莫斯科一直在定期举办国际房地产商业论坛（即IBFP论坛）。该论坛是一个独特的国际对话“平台”，为对俄友好国家的代表与企业提供讨论的机会，以及在彼此的房地产领域投资。

今年论坛的主题是“房地产市场的可持续发展的现状和前景”，论坛内容主要分为三个部分：

一．建筑业和房地产企业的发展前景

1. 建设部、JSC DOM RF、NOSTROY剖析建筑业的发展；

2. 讨论国外应对非洲、欧亚经济联盟、金砖国家和中东地区房地产市场崩溃的经验分析及解决办法；

3. 破产在建筑行业生命周期中的作用和暂停破产可能导致的结果。

二．企业改制建筑业的主要特点和国际经验

1. 主要是观察俄罗斯和外国市场参与者的意见，寻找专家对建设企业重组机制的意见；

2. 保护房地产市场外国投资者和参与者的机制。

三．不良资产投资的国际惯例与前景

1. 详细介绍关于投资银行的非核心资产，在俄罗斯投资的程序和在国外有什么区别；

2. 怎么用房地产互惠金融工具和资产替代高效管理银行抵押资产。

此前传闻有中国留学生在莫斯科市中心10万买房

今年（2022年）随着俄乌冲突的展开，卢布的国际汇率加速下跌，卢布人民币汇率从2月13日的0.0816:1（1人民币=12.25卢布）迅速跌至3月6日的0.0457：1（1人民币=21.89卢布），从一年内高点下跌近半。

伴随着卢布迅速贬值的，是人民币在俄罗斯的购买力迅速提升。从2月13日到3月6日，仅仅20天，人民币购买力提升将近一倍，对应到俄罗斯的房产，相当于房价直接腰斩。

3月10日前后，一名中国留学生在俄罗斯发布视频，声称自己仅用12.5万元，就在俄罗斯某城市市中心买了一套精装修二手房，而且期权是200年。

事件曝光就引发热议，但很快就传成了小伙在俄罗斯首都莫斯科市中心花10万买了套房，二手房精装修200年期权。

于是火上浇油——本来欧美就在制裁俄罗斯，加上俄罗斯本身经济水平一般，再加上快速贬值的卢布汇率，这一切都给抄底俄罗斯房地产带来想象空间。

10万就能在一个欧亚大国首都市中心购买房产，并且有200年期权，还没有公摊面积，这当然是非常有诱惑力的事情——所以很显然，这也是不可能的。

首先，原视频里没有一个字提到是莫斯科市中心的房子，只说了是俄罗斯某城市市中心附近。其次，在该视频里，这名中国留学生公开了合同，合同中标注了该房产的地址。

萨拉托夫。

而这个“莫斯科市中心”大概离莫斯科700多公里吧，还是直线距离……

这个距离大概相当于从北京到朝鲜。

哥们觉得应该不会有人觉得朝鲜是北京的市中心吧……

萨拉托夫州领土面积为10.02万平方公里，作为对比，中国最大的城市重庆的总面积为8.24万平方公里。

萨拉托夫的人口数量大约为250万人（2018年），而重庆市2021年年末统计约3212万人，人口密度大约差了15倍。人口密度差到这个量级，城市的产业、居住、生活都会有较大差别。萨拉托夫的房价在2022年3月10日前后大约相当于3600人民币一平，这是当地的一个平均价格。

该男子把买到这套房称作是馅饼砸到头上，其实更多是被汇率这个馅饼砸到头上，毕竟一个月不到汇率跌一半，这种好事肯定不是随便就能碰到的。

现在能抄底莫斯科了吗？

没有一个国家的首都是房价便宜的，莫斯科也不例外。

目前俄罗斯人正在抄底土耳其，我想这就是当地人对能不能抄底莫斯科最直观的回答。

土耳其的通胀非常严重，现在抄底土耳其和3月中旬抄底俄罗斯差不多，不同的是俄罗斯具备丰富的资源支撑国家信用，维持汇率，但土耳其就未必有这个实力了。另外因为俄乌冲突的原因，整个欧洲都不太欢迎俄罗斯人，所以选择面上也比较少。

莫斯科2022年人口统计约1264万人，面积为2511平方公里，人口密度远远高出重庆。

虽然汇率仍然在震荡上升，但是影响莫斯科房价的仍然有很多不确定因素。因此《哥们买房》仅从卢布单位分析一下俄罗斯的房价格局，尤其是市中心区域。

莫斯科平均房价热力图：

现在人民币与卢布的兑换汇率约为1:8.7，48万卢布/㎡大致相当于人民币5.5万元/㎡。

考虑到俄罗斯的房子不算公摊面积，得房率为100%，中国的高层房源得房率约75-80%，按保守计算，5.5万/㎡的房源对应80%得房率大约是4.4万/㎡。

莫斯科房价最高的地段（单价大于4.4万/㎡）：

位置在以克里姆林宫为核心的莫斯科市中心，以莫斯科河、5号线（环线）和3号线为边界。范围内有莫斯科最古老的广场红场。

红场和莫斯科克里姆林宫1990年被列入世界遗产名录，从13世纪起克林姆林宫就与俄罗斯的所有重大历史政治事件有关，是莫斯科的文化中心和政治中心。地位大致相当于南京的新街口一带。

红场北面是俄罗斯国家历史博物馆，东面是莫斯科国立百货商场，南部为瓦西里升天教堂，克林姆林宫和列宁墓在红场的西侧。

莫斯科房价次高的地段（单价区间：3.5万-4.4万/㎡）：

边界是莫斯科三环路、莫斯科河和地铁2号线。

这块区域是俄罗斯的生活圣地，俄罗斯最古老的动物园莫斯科动物园就在这块区域：

莫斯科音乐厅、国立植物博物馆也在这个区域。这个区域生活便捷，娱乐项目发达，跟南京的河西有几许相似。

房价第三高地段位于市中心的北方：

以莫斯科三环路、地铁1号线和地铁2号线为边界，是个酷似爱心的区域。

这个区域有一些宗教设施，例如莫斯科大清真寺：

这个区域的房价大致是2.6万/㎡-3.5万/㎡。

莫斯科三环路之内还剩余一些地段，这些地段的房价大约在1.8万-2.6万㎡。

在莫斯科三环路到莫斯科环城公路之间，房价基本都在1.8万-2.6万㎡，出了莫斯科环城公路后，在南侧有一些区域房价低于9000/㎡，这些位置距离克林姆林宫的距离大约直线距离22公里：

这个距离大致相当于从南京新街口到仙林湖：

4.4W在俄罗斯已经可以买到首都市中心，但是在南京只能买江核。

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