大虹桥先出问题的…是租房

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大虹桥魔幻的有很多，其中当然也有楼市本身

最近也注意到各种传闻，但是所有的传闻我们都想着用脚去感受下到底是怎么样的

有一些情况是这一次想要和大家分享的

关于房价不是这一次讨论的重点，但是租房市场确实变化有点大

最近大虹桥的租赁小哥都有点着急

他们每天看着比以往都要高的挂牌房源，却租不出去

连带着房东的租金也一降再降

同样的两房去年还能租一万，今年就只能八九千

这两件事此刻正发生在大虹桥，假期之后的这个5月依然如此

而且主要集中在这些小区，位于蟠龙路站附近的蟠龙天地小区、徐盈路站附近的万科天空之城、招商虹桥公馆等小区

所以此刻大虹桥的租赁，怎么了

01

挂牌量是真的有点吓到

今年年初我们就在链家网上蹲到蟠龙天地挂牌数据

一个小区租赁挂牌几十套还可以，但蟠龙天地在链家租赁挂了100多套，到昨天我问中介的时候已经是112套

整个徐泾板块在链家、贝壳的挂牌都在1200套，而去年年底这个数字在1000套上下

我自己这几天也在看租赁挂牌，就从4月23号到5月6号，这里的房源也在不断上浮

1000多套是大虹桥租赁房源一直都有的量

只是说现在多出了将近100-200套

而这也是大虹桥问题所在

对一个总体量千套的板块来说，从去年底到今年初多出了100-200套出租房，就是在3-4个月之间完成了将近20%的涨幅

这对这个板块的租赁市场必然会有影响，而当这些多出来的房源集中出现在几个小区的时候，那这个问题可能更加激烈

我们先来看下多出来的这些房源到底多在了哪里

首先就是这几个刚交付不久的新盘

这些都集中在去年底今年初交的房

除了万科天空之城比较特殊，外网几乎没有挂牌，其余新交付小区，交付后都对本小区租赁挂牌影响较大

比如蟠龙天地

去年下半年租赁房源还在不断去化，到年底差不多在几十套，交房后来到一百多套，截至5月6日，链家内外网加起来一共112套

交付的房源进入租赁市场很正常，但大虹桥稍微更多些，中介给了我一个匡算比例，各位随便听听

在徐泾板块这些新房租赁中介接触下来，有将近1/4是投资客户，还有1/4是暂时不住的客户（等配套起来以后再住）

以蟠龙天地为例，我拍了下晚上八点左右的小区亮灯情况，整体入住率还比较低

5月7日晚8：00

这些客户交房之日便是出租之时，即使大虹桥流入人口维持以往的平稳，也自然会供过于求

换句话来说，早些年的热门楼盘，吸引了一批投资客进入了市场

而这些投资客的房源伴随着交房，当下都选择租赁出租

这也导致了市面上在最近房源突然增多的原因

还别忘了除了这些纯新盘，还有像中核锦悦府这样的次新

中核锦悦府之前也是大虹桥不错的租赁选择

随着自带蟠龙古镇的蟠龙天地，还有万科天空之城、招商虹桥这样纯新盘的加入，它的吸引力就自然变弱

如果蟠龙天地自身的租赁去化都有问题，更不用说附近其他次新

更不用说附近的老房子

周边老房子平时再挂十几套也是比较正常，但整体供应比较饱和，导致这里的去化也比以往更慢，就算像南山雨果这样的高品质老房子，也会被分流

所以总的来看，对徐泾这个不大的板块而言，一两百套的体量如果只是针对个别两个小区，那它们的供应量就井喷了

连带着周边次新、老房子都会受影响

02

租金下滑幅度也是没想到

中介愁房子租不出去，房东则在愁另一件事，租金下滑

大虹桥国家会展中心的链家小哥说他最近看到的租赁市场

以往1.2万月租的房子现在只能租1万，之前1万月租的现在只能租8千，降幅20%

作为一个在虹桥干了五六年的中介，他说自己还是第一次看到租金下滑

他是不是真第一次见我不知道，但大虹桥降租金还真是很少听说

先来看看那个降价的暴风眼，蟠龙天地

前期的热度让本就被关注的蟠龙天地在租金下降面前被抓住了小辫子

确实，蟠龙天地房租是降了，具体来看它的99平2房户型（带家具），去年底的月租还在11000元左右

©链家

不仅蟠龙天地，大虹桥刚交房新房除了万科天空之城还可以勉强维持，其他都降了

➤ 比如招商虹桥公馆2房户型，去年年底月租在8000元/月左右，现在价格差不多在7000元/月

所以大虹桥房租降是真的降，降幅在10%左右

以蟠龙天地99平2房户型为例，去年底到现在，它的租金水平均是这样

连带周边那种老破小的价格也降了

➤ 像前面说的那种出个十几二十套的普通老房子，原来两房4500-5000元/月，今年4200元/月就租出去了

➤ 哪怕是品质老房子南山雨果，去年年底3房还能租到5000元/月，现在挂牌在4500元/月-4600元/月

这种五百小一千的降幅对这种老小区来说不算少了

所以现在大虹桥有业主心态多少有点崩

比如招商虹桥公馆二期的3房户型，前期业主挂牌8800元/月，中介说这个价格不好租，但房东心态还没接受过市场洗礼

后来就开始一点点降价，而且是自己主动的一点一点往下降，从8800元/月，降到7400元/月

所以现在大虹桥租赁中介都在指望明年初

在他们看来到那会市场该消化也消化了，市场又可以恢复正常了

03

“其实这个情况不是一天两天了”

房子租不出去，可能跟两点有关

要么来大虹桥租房的人变少了，要么大虹桥房子变多了

如果你这两年一直在关注大虹桥就会发现，大虹桥供应量上来了

过往大虹桥这种交房有也有，但不会像现在这么多

从去年开始大虹桥的租赁供应一直在不断上行

虹桥悦澜等项目交付，以及中建、中骏的大虹桥项目都在交房

蟠龙天地二期、万科天空之城五期、招商虹桥公馆二期、灿耀星城...也都在交房

大量的房源集中性的交房

也就意味着大量的房源进入租赁市场

而且因为同质化的原因，目前大虹桥的租赁房源几乎都是清一色的小三房，然后是精装但是没带软装的那种

这也就决定了对于客户的选择面来说突然多了很多

这里面很多房东有的是投资、有的暂时不过来住，这批房东收房后的第一选择就是挂出去出租

而且这附近几个刚交付新盘周边条件都差不多

租金、配套这些因素都围绕房租有高低，但还是可以放在一起pk的盘，也就确实存在互相抢客户的现象

这背后一个更深层次的问题就是

大虹桥一些标志性项目，几乎开发时间都非常的接近

就现在的集中交房的万科、招商等等，整个项目开端的拿地时期都可以追溯到2016年前后

以2016年为例，2016年青浦区是上海各区中住宅类用地成交最多的一个

©上海房天下

2016年青浦区推介地块共61幅，总面积约221.5公顷，仅8月青浦就连拍5块地

2016年前后，万科、招商、中骏、正荣等等纷纷进入大虹桥

这几乎是上海楼市最疯狂的年份

这个疯狂伴随着外地房企进入上海，这个疯狂伴随着大虹桥的崛起，所以大虹桥裹挟着这些因素开始吹气球式的成长

04

这种魔幻也在当下有着折射

我们很容易把这样的变化来兑现现实，就是大虹桥的现在和未来到底还好不好

很明显租赁市场的情况，第一是因为整体的房源供应集中性出现的情况

但背后大虹桥的产业带到的产业人口是否夯实？这个问题更值得探讨

很明显房地产行业的萎靡虽然没有直接影响上海楼市，但是却直接影响在大虹桥工作的地产从业者

整个房企行业这两年减少了30%以上的从业者，这影响最大的当然就是大虹桥的地产从业者

这一部分产业人口的流失是否对租赁市场产生了影响，我不知道

但是我想问的是

大虹桥如果失去了房地产行业，那么还有什么产业可以补充

以及整个区域是否能够带动足够多的产业人口进行支撑

所以大虹桥现在的支柱产业是什么

当然这些问题或许也不是问题

未来的变化以及城市的发展可能很容易就会掩盖这些情况

而且

租赁市场一直都有短期波动的情况

而且而且

租赁市场和房价没有必然联系，房价走势有他自己的逻辑

但是

租赁市场总是对市场更敏感更快速的反应

租赁市场的价格下滑，总归不是一件好事

你说呢，是不是

以上为正文，来自巧克丽丽

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